不動産を売却する場合にまず、不動産会社に依頼します
依頼する契約を媒介契約といいます
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約と3種類の契約があります
はやく高く売却する方法はどの媒介契約で依頼する時にどのような注意点があるのでしょうか
専任媒介契約をわかりやすくまとめてみました
不動産を依頼する場合に複数に依頼したい場合の契約方法は一般媒介契約。1社にしぼって契約する場合を専任媒介契約といいます。
専任媒介契約はよく不動産会社のやる気がでるとか一般媒介契約ではやる気がでないとか言う不動産会社もいます
専任媒介契約は売れたら絶対に手数料が一般媒介契約の場合は手数料が入らない可能性があるというように専任媒介契約、一般媒介契約はどちらかというと不動産会社の事情が大きいです
私が不動産業界にお世話になって20数年前からづっと同じ契約方法になっております
依頼を受けた不動産会社が他社が広告をしてもいいかどうかを判断できる特殊な契約になっています
いわゆる囲い込みといって、自社で売主、買主を探すことで売り上げが2倍になります
だから、広告をできるのは自社のみで、レインズで他社に情報を流しても積極的に販売活動ができるのは依頼された1社のみということになります
不動産業界は変っていないですが、広告媒体は大きく変わりました
以前は折込チラシ、ポスティングぐらいでしたが、現在ではスーモ、アットホーム、ホームズなどのポータブルサイト、フェイスブック広告、PPC広告、ツィッター広告、インスタグラム広告など複数の広告の媒体が存在して、各世代によって利用するチャンネルは全く違います
あらゆる可能性を考えて不動産広告をしないと、購入したいそうに届かない可能性があります
その中ですべて一社で広告するのは無理があります
そのため、当社では専任媒介契約、一般媒介契約においても他社の広告は許可しております
当社では他社がしていない広告媒体に広告費をつかってできるだけたくさんのチャンネルに広告がだせるようにしております
広告活動の失敗⇒対象不動産が売れない⇒売却価格を下げる
このような循環で本当は売れていたのにかかわらずに、１００万円、２００万円の損をして売っていることが多いのではないのでしょうか
専任媒介契約のメリットとどのような場合におすすめできるのか
近所の方に内諸で販売活動をしたい時、相続問題や任意売却の場合は複数の不動産会社に依頼するのは手間が増えてしまったり、情報が漏れたりしますのでやはり専任媒介契約があてはまるのではないでしょうか
特殊な事情がある場合は販売活動を1社にしぼったほうが結果的にはいいことがあります
空家が増えていく時代に問題点の多い専任媒介契約
これから人口減でますます空家が増えいく時代に専任媒介契約は合わないように感じてきています
不動産会社は売主さんから専任媒介契約を受けると他社が全く知らない物件をもつことができます
売主さんが損をしないように宅地建物取引業法では専任媒介契約において、依頼を受けた日を含めて7日以内に国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」登録をしなければいけません
指定流通機関に登録されたとしても、広告は不可ですといった物件は多数あります
売主さんは早く高く売ってほしいと考えますが、実際は依頼を受けた不動産会社が情報をコントロールすることができます
販売力が地域1番の不動産会社に依頼していれば損をすることは少ないと思いますが、地域ナンバーワンかどうかを調べることは一般ユーザーには絶対無理です
もしかして、地域6番目の不動産会社に依頼してしまった場合、広告活動が6番目の不動産会社しかしていなくて販売活動をした場合、本当にほしい人に情報が流れていない場合があり売主さんは売れないから値引きしようかと考えられる場合があります
また、運よく買主さんが見つかっても値引きを条件で購入依頼があった場合、不動産会社は他社で申し込んだ買主さんと買主さんが自社の場合と対応が違う場合、本当に売主さんを考えた行動とは違う可能性があります
現在の不動産の取引で専任媒介契約は弁護士の世界で例えると被告人と被被告人を同じ弁護士が受け持つ状態です
