資産と思っていたマイホームが負債になってしまう住宅ローンのオーバーローン問題があります
オーバーローンとは資産超過のローンということで、資産というよりは負債になります
- オーバーローン 売却額よりローンの返済ができない
- アンダーローン 売却額でローンの返済ができる
オーバーローンはローンの返済ができないために、事実上売却することができないということになります
離婚となれば、夫婦のどちらかが婚姻中に共同で作り上げた財産と負債を精算する必要があるために、非常に大きな悩みの種になります
住宅ローンのオーバーローンに陥った時の対応策について街の不動産屋がまとめてみました
離婚のときは精算できるものはしたほうがいい
離婚後も住宅ローンは旦那様、家は奥様が住んでいる場合など時折ご相談をいただきます
離婚後も夫婦が同じものを所有している時は感情的になることもあり、問題を悪化させます
特にオーバーローンを抱えた不動産の場合は精算することをおすすめします
『トラブル事例』
住宅ローンを旦那様が払っていくれないために、金融機関から立ち退きを求められている事案です
- 一戸建ての場合など土地は奥様（相続で所有）
- 建物は主人（住宅ローン組んでいる）
このような場合は奥様の所有している土地までも金融機関に取られてしまうこともあります
『住宅ローンの名義を主人から奥様に』
離婚時に建物部分について金融機関に住宅ローンの名義変更をする
- 不動産の所有者 奥様名義
- 住宅ローン 主人名義 ⇒ 奥様名義
住宅ローンの名義変更は奥様に支払い能力がないと、
『任意売却による精算』
オーバーローンでの不動産売却は基本的にはむずかしいですが、金融機関の同意があれば任意売却という方法をとることができます
売却によって住宅ローンの返済をしても、支払いきれない住宅ローンの残債を売却後支払いをする
本来であれば売却によって住宅ローンが返済できなければ売却することができませんが、金融機関の了解をとることで足りない分を後払いする方法になります
離婚と同時に精算することができるびで、のちにトラブルにならないということになります
任意売却のメリット
- 離婚と同時に財産の精算ができる
- 通常の売却になるので、相場価格に近い価格での売却
- 権利関係がわかりやすい
- 精算を早くすることで負債を抑えられる
- 新しい生活に進みやすい
任意売却のデメリット
- 売却が金融機関主導になる
- 場合によっては売却額が安くなることも
- 残債の支払いが続く（支払い能力に合わせた支払い）
まとめ
オーバーローン（資産超過の住宅ローン）の場合はトラブル回避・不動産価格下落でさらに負担が増える可能性もあります
トラブル防止には権利関係を主人・奥様とどちらかに分けておくことがいいです
また、できない場合は任意売却で不動産売却で精算して、残りの残債を時間をかけて支払うということもできます
どちらにしても、プラスの資産もマイナスの資産も綺麗に精算しておいた方が今後の生活にも安心することができます
離婚というマイナスも若いうちにやり直すことが、長年不動産屋をさせていただいているとおすすめできます
