離婚が決まってしまえば円満解決を望みます
実際、夫婦で作り上げた財産分与特に不動産トラブルのご相談があるのは事実です
お金や株式は売却することで、簡単に分割することができます
不動産の場合は所有している不動産に住宅ローンがある場合はマイナスの資産になります
また、住宅ローンと所有権が切り離せないということもあり、簡単に分割することができません
不動産屋の離婚による財産分与についての提案をまとめてみました
持ち家トラブルの原因は住宅ローンの残債が多くて売るに売れないこと
夫婦で頑張ってやっと持てた持ち家かもしれませんが離婚となれば売却できるのであれば売却して、お金を夫婦で分け合うことをお勧めしてます。
持ち家がトラブルの原因になる理由は、ほとんどが住宅ローンが残っている場合です
ほとんどの方が住宅ローンが残っている持ち家を財産と捉えていますが、売却できない場合は負債になります
売却する場合もしない場合も離婚で持ち家を手放す場合は査定で大体の価格を知るより、本当に売れる価格で財産分与する必要がありますが、実際に売却しないと売れる価格は誰にもわかりません
持ち家は資産ですが住宅ローンは負債になります。持ち家は財産であるのと同時に負債である場合もあります
又、よく、問題になるのが主人が主人名義の持ち家でローン返済、別れた奥さま、お子様が住み続けることです
少し前に、おしどり夫婦の高橋ジョージさんと三船美佳さんとの離婚では、奥様と子供が家を出てから夫婦名義の不動産を話がまとまってから売却されていました。話がまとまるまでは三船美佳さんは月50万円にものぼる住宅ローンの支払いをし続けています
この場合、ローン返済中は問題がないですが返済が滞ると金融機関から督促状さらには競売なんてこともあります
住宅ローンがある不動産の財産分与は長期に渡ることが多くなります
関連記事：離婚トラブルになるかもしれない住宅ローンオーバーロン問題！
共有名義の場合は
住宅ローンの債務者と連帯債務者は全く同じ責任を負わなければなりません
住宅ローンを通すために奥さまのパート収入を合算して連帯債務者になっている場合もあります
そのため、離婚しても連帯債務者を抜けることは基本的にはできませんので債務者とともに住宅ローンを返済する義務が完済まで続きます
持ち家の名義の確認や住宅ローンの債務者、連帯債務者の確認は、トラブル回避の第一歩
関連記事：『夫婦共有名義の住宅ローン』マイホームをかかえたままの離婚は止めておいたほうがいい！
住宅ローンの残債・売却額をまず調べましょう
対象不動産がもし売却することができるのであれば、売却していたほうがいいです
その際に必要になるものが
- 住宅ローンの現在残っている残債
- 売却査定額
住宅ローンの残債は現在借りている金融機関に確認することで残りの残債を確認することができます
売却査定額はネット上でも調べることもできますが、信頼がおける不動産会社に査定額を確認することをおすすめします
住宅ローンより売却査定額が高い金額であれば、売却することができます
その際、諸費用（仲介手数料、抹消登記、印紙、銀行手数料）などの諸費用が物件価格の５％ぐらいはかかります
持ち家の名義人の確認方法
持ち家の名義人の確認は全国の法務局で確認することができます。
法務局で不動産登記簿謄本を取得します（戸建の場合は土地、建物。マンションの場合は敷地権付区分建物を取得しましょう）
持ち家が戸建の場合は
持ち家が戸建の場合の登記簿謄本（土地・建物）登記簿謄本をそれぞれ取得してください。登記簿謄本は４つのブロックに分かれています
戸建の時の登記簿謄本の見方
| 名称 | 説明 |
| 表題部 | 持ち家の「所在」「地番」「地目」「地積」がこちらに記載されています |
| 権利部（甲区） | 持ち家の所有者が記載されてます。一番下段の法務五郎さん所有です。甲野太郎さんは以前の所有者になります |
| 権利部（乙区） | 南北銀行が土地、建物を担保に抵当権を付けています。返済が終わった段階で抹消されます |
| 共同担保目録 | 土地と建物の両方に抵当権を設定しています |
持ち家がマンションの場合は
マンションの場合は戸建の違い、土地建物が一体化させて敷地権という権利になっています。お部屋が敷地権の割合を所有しています
マンションの時の登記簿謄本の見方
| 名称 | 説明 |
| 表題部 | 建物全体情報、「所在」「名称」「構造」「床面積」、敷地全体情報、「所在及び地番」「地目」「地積」が記載され、該当する部屋の「面積」「割合」 |
| 甲区 | 所有者情報 |
| 乙区 | 抵当権情報 |
住宅ローンの債務者が誰か？残債はいくらか？
金融機関に償還表（返済予定表）を送ってもらい、①借入残金の確認②債務者の確認をします
家の価値はいくらか
不動産屋に相談した場合、査定方法が２つあります
簡単に査定額を知りたい場合は簡易査定（机上査定）
いよいよ、売却が現実的な場合は訪問査定（実査定）
ネットで簡単検索の場合は国土交通省 土地総合情報システムが便利です
住宅ローンの残高と持ち家の価値
| 住宅ローン ＞ 家の価値 | 住宅ローン＋現金 ＝ 家の価値 | 住宅ローン ＜ 家の価値 | |
| 売却する場合 | ①売却することは基本的にはむずかしい | ③通常に売却 | ⑤通常売却 |
| どちらかが住む場合 | ②ローンを払い続ける | ④財産分与して名義変更 | ⑥財産分与 |
住宅ローンが住宅の価値以上に残っている場合
売却ができない場合は賃貸で入居者を探して、家賃で住宅ローンの返済をしていく方法があります
この場合は住宅ローンを組んでいる債務者は返済が終わるまで新たに住宅ローンを組むことができなくなることや賃貸で貸し出している間は通常に売却することができなくなりますのでメリットデメリットをご理解してから話を進めなければなりません
又、賃貸として持ち家を使用する場合は住宅ローンをしている金融機関の許可をとっているほうが無難になります
まとめ
当社でも最近、特に離婚による持ち家の売却のご相談が増えてきております。
残念ながら別れる結果になっても、後にトラブルを残さない売却方法をお話させていただいております
お互いに新しい出発をスタートさせるためにも、持ち家を売らずに持ちづける場合はメリット、デメリットを十分にご理解してご家族の形に合わせたベストな方法をお考えください
