2022年問題（生産緑地の大量供給よって不動産価格下落）で不動産価格が下落することが予想されています
ただ、法律の変更や地主さんの動向によっても変わるので簡単な話ではないですが、不動産価格の下落は避けられそうになさそうです
2022年問題をわかりやすく説明
1992年に生産緑地の指定を受けた土地は30年間・税制優遇（固定資産税・即族税）受け続けていました。
2022年に期限を迎えるために農地が優遇を受けることができなくなるために、住宅地として市場に一斉に供給される可能性が高いといわれています
供給と需要のバランスが崩れることによって不動産価格が大暴落すると警鐘をならす専門家もいます
そもそも生産緑地とは住宅地に変わることによって土地の地盤の保持・土地の保水性を保つ・良好な環境を維持するために農地のまま土地を利用することで優遇処置を儲けた政策になります
郊外の土地・マンションは下落はすすむ
神戸市エリアにおいても購入希望者のいるエリアは限定的になってきており、駅から離れている地域などは軒並み価格下落が始まってきています
今後も好転する可能性は少ないと予想されていて、2022年問題だけでなく、農業人口の高齢化と日本全国が貧しくなってきている中、土地を売却する地主様を多くなってきています
今後は郊外の土地下落は避けられそうにないと考えられます
不動産投資の今後
賃貸マンションなどは敷金礼金ゼロの物件に人気が集まり、ur賃貸住宅などは政府の予算を使ってcmとリノベーションに民間では太刀打ちできない賃貸経営を行っています
家主様によっては敷金礼金ゼロに加えて、フリーレントをサービスに追加される物件も増えてきました
資本力がない家主様にはかなり厳しい時代がやってくるのではないでしょうか
民間賃貸の場合は広告料・管理料・リフォーム料金の見直しなど経費を抑えて、集客活動する家主様しか勝ち抜くことができないと予想します
今後は従来の住宅タイプの不動産投資は厳しくなりますが、事業用不動産の需要がますます増えてきています
フリーランスや個人事業を行う層が増えてきているためです
大型の倉庫・工場以外にも、IT化で事業所の統廃合などで希望される立地に変化が起きています
住宅という側面だけで不動産投資をみるのではなく、今後は安くなった地方都市の不動産にも新しい利用価値をつけることで魅力的な不動産投資が実現するのではないかと考えます
中古マンションの価格
中古マンション市場は価格が上がり過ぎています
駅前物件などは売却できている案件もありますが、販売期間がどの物件も長くなっているようです
売却する売主様は簡単なリフォームを加えて、見栄えをよくして売却することで結果的には高く売却を実現するケースもあります
購入する買主様は売却物件を常に把握して販売時期が長くなってきているものは、値段交渉するということで購入価格を抑えやすくなってきています
2014年のデータによると、東京都だけでもドーム724個分の生産緑地があります
もちろんそのすべてが解除されることはなく、土地開発の際には道路用地も必要なので宅地の有効面積はもう少し小さくなりますが、仮にこの土地に新築一戸建てが建築されれば、東京都だけでも25万戸以上が供給されることになります
生産緑地の地主が跡地にファミリー向け賃貸アパートを建てれば、すでに賃貸物件を所有する人にとっては空室が増加し、賃料の下落圧力が高まるというリスクが想定されます
ただ、投資家には自治体や業者の動きや地主の判断をコントロールすることはできないので、2022年以降の環境変化をしっかりと見守ることが肝心です
自分が売りたいときには、みんなも売りたがっている場合が多いことを踏まえ、2022年以降になって慌てて選択肢が狭めてしまう前に、「売れる時に売っておく」という判断も必要です
まとめ
2022年問題にかぎらずに、不動産下落の可能性は非常に高いです
日本の土地下落の可能性は1部の金融機関での担保評価の見直しさらに人口減少景気低迷などあらゆる要素の組み合わせで避けられない状態です
今後不動産の投資については慎重かつ十分な調査の上、進めていく必要があります
