家主様から空室対策にどういうことをやれば効果的かとご質問いただくことが多くなってきました
空室がいままでなかったアパートマンションに空室がでてくるようになってきました
その際、空室対策で最善の方法は今の入居者に長く住んでいただくことが一番ですよと答えさせていただいております
黙っていても不動産屋さんが入居者を連れてきてくれる時代は終わりつつあります
オーナー様や管理会社の運営が重要になる時代です
入居者に長く住んでもらうにはどのようにすればいいのでしょうか？
退去させない対策とは
住み心地をアップさせる
- メールボックスを新調
- 駐輪場を整備する
- 植栽の手入れ
- 防犯カメラを設置
- 無料Wi－Fiを導入
- 建物内の清掃活動
お金がかかることは慎重にしなければいけませんが、無料Wi－Fiなどは比較的に安価で設置できる割に入居者には非常に好評です
退去者アンケートを実施する
退去者にはアンケートを取るようにしましょう
退去の理由などもデーターとして保存することで傾向と対策を行うことができます
管理会社がやってくれれば一番いいのですが、そこまでやってくれる会社も少ないと思います
家主様自ら実施される方も非常に多いです
入居者クレームをデーター化する
クレームなどは特にデーター化をしてどの部分に入居者が不満に思っているのかを理解するようにします
クレームになっていることは対応しないと次の退去者を生み出すことになります
具体的な入居者対策
更新料は止めたほうがいい
関西地方では珍しい2年に一度の更新料制度
家賃1か月分を更新料として管理会社と家主様で受け取ることが多いですが、この更新料がきっかけで退去する入居者が非常に多いです
更新料を支払いたくないから賃貸を探すという方が良く来られます
更新料は臨時収入になりますが退去されてしまえば元も子もありません
ペット飼育可よりも猫飼育可
猫はニオイがでるので敬遠しているオーナー様が多いですが、去勢手術している猫はニオイをほとんど発生させません
その点犬は泣き声や走り回ることで隣接している部屋からのクレームが多いです
単純にペット可としてしまうと空室率が逆に増えてしまうケースもあります
ペット飼育可にするよりは猫飼育可ということで入居してもらったほうが長く住んでもらいやすいです
入居審査は厳しくを行う
騒音問題は入居審査を厳しく行うことである程度は避けることができます
マナーを守れそうな方もいればそうでない方もいらしゃいます
騒音の発生源のお部屋の方だけ長く住んで、周りのお部屋が出てしまうということもあります
入居率を上げるために入居審査を緩くすることがよく見られますが、当社では逆に厳しくすることで入居率を上げることができます
周辺相場を把握する
家賃相場が下落すると退去率も増える傾向があります
その際は相場に合わせた家賃に下げることも大事です
高い家賃を取っているのだからわざわざ下げる必要はないのではないかと一般的に思われると思いますが、長い目でみると効果的です
現在は初期費用が昔に比べて安くなっています
家賃が高いなと思うと引越ししてしまう入居者が最近増えてきています
管理会社の管理内容を把握する
以前の賃貸管理に比べて現在の賃貸管理は非常に仕事量が減ってきました
家賃管理もほとんどの場合、家賃保証に加入をしていたり入居者のサポートも入居サポート会社が行うことが多いです
実際、オーナー様は管理料を払う必要があるのかというぐらい、仕事量が減ってきています
だから、日頃管理会社が管理料に見合うだけの仕事を行ってくれているのかを確認するようにしないと空室が増える結果になってしまいます
まとめ
最大の空室対策は現在の入居者を退去させないということです
そのためには入居者満足度をアップさせて長く住んでもらうようにします
退去には『しかたがない退去』と『不満による退去』があります
不満による退去は家賃・クレーム対応などで退去しないですむこともあります
そのため、管理会社の行動やシステムを十分に考量した管理が重要です
