少子高齢化のなか、賃貸空室が増えています
その中の解決策？
広告料をアップしたら空室が埋まるという不動産屋さんのご提案で広告料を増やしてもなかなか成約しないというお客様のご相談がありました
地元でも老舗の不動産屋さんですが何故成約しないのでしょうか？
原因となる広告料について詳しく解説します
賃貸住宅の空室が止まらない理由
広告料が0.5か月？になっている
家主様・オーナー様は不動産会社・管理会社に広告料を支払って入居者の募集活動をします
依頼した会社で入居者を見つけることができればいいのですが、ほとんどの場合入居者募集を他社に依頼することで入居者を募集します
募集するのにはレインズ（国土交通大臣指定 公益財団法人 不動産流通機構）に登録します
全国に4つの機構があります
| 東日本不動産流通機構 | 北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県 |
|---|---|
| 中部圏不動産流通機構 | 富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県 |
| 近畿圏不動産流通機構 | 滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県 |
| 西日本不動産流通機構 | 鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・徳島県・香川県・愛媛県・高知県・福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・大分県・宮崎県・鹿児島県・沖縄県 |
入居者を募集するシステムになっています
他の不動産会社発信された情報を元にお客様を募集します
情報をレインズに登録するだけでは成約しない
レインズの中で競争が起きている
現在は少子高齢化の時代です
賃貸マンションの数に比べて入居者の絶対数が少ないです
そのためにレインズに乗せたからといって、勝手に他の業者が入居者を連れてきてくれる時代は終わっております
広告料は少ないとどこも紹介しない
不動産会社も営利企業です
そのため広告料が高い物件を狙ってきます
そのため、よほど物件に力がないと紹介してもらえないということになります
広告料が管理会社で止まっている‼
折角、3ヶ月の家賃を広告料で出しても、実はほとんどの場合管理している不動産会社が取ってしまっていて、実際客付けする会社に行き渡っていないことがほとんどです
広告料3ヶ月だしても、募集がどのようにされているのかを確認したいところです
いままではよかったけれども今後は対策が必要です
- 入居者が決まらないから家賃を下げる
- 入居者が決まらないから広告料を増やす
- 入居者がきまらないからリノベーションをする
など費用ばかりかさんで不動産経営は成り立ちません
対策① 入居者募集
入居者募集の物件資料がどのようになっているのか？
メリットをきっちりと伝えられているのかということも大事になります
物件資料を毎日見ていると、非常に文字も小さく折角のメリットがわからないものが目につきます
なかなか、これでは紹介しにくいなぁ～と思ってしまいます
対策② 不動産会社・管理会社の条件が厳しい！
日本全国の賃貸不動産会社はどこも厳しいと思います
利益率を上げるためにいろいろとお金のかかる条件を付けるところが多いです
- 消毒費用 20,000円
- 保証会社 月700円
- 鍵交換費用 20,000円
- 住まいサポート 月600円
入居条件にいろいろとオプションを条件にすることで、なかなか入居者負担が多くなります
なかなか入居者が決まらないのに条件が多い物件は見直した方がいいです
対策③ 広告費が客付け会社にいかない
広告費が管理会社で止まっていて、客付け会社には広告料が支払われない募集形体が多いです
いままでは物件が少なかったので決まっていましたが、今後は物件が多くなるので広告料がない物件少ない物件はお客様にも紹介されないことが多いです
これでは何カ月たっても借り手が付くことはありません
対策④ リフォーム費用が高すぎる
- クロスの張替え
- フローリングの張替え
高すぎませんか？
あまり明細をご覧にならない方もおおいですが、是非金額が相場通りか確認したほうがいいです
まとめ
マンション・アパート経営は今後更に難易度があがります
いままで上手くいっていたものがなかなか上手くいかないということも増えてくるかもしれません
ただ、一つ一つ改善することも大事かもしれません
当ブログでは改善方法なども逐一発信していきます
