不動産売買を行う際に、請求される事の多い仲介手数料。
しかし、仲介手数料が具体的にどのような仕組みで請求されているのか、分からないという人は多いでしょう。
また不動産売買においては、不動産業者の間での抜き行為というものも問題となっています。
抜き行為に関しても、私たちのような素人が聞いても、いまいちピンと来ないですよね。
そこで今回は、仲介手数料の根拠は媒介契約？不動産売買における抜き行為というテーマで、詳しく解説していきたいと思います。
仲介手数料の根拠は媒介契約？
それでは早速、不動産売買の際に請求される仲介手数料の根拠について解説していきたいと思います。
仲介手数料とは、ご存知の方も多いと思いますが不動産会社への成功報酬として支払われるものです。
そのため、仲介手数料を請求する事が出来るのは、お客様と媒介契約を結んだ後という事になります。
逆に、媒介契約を結んでいない状態では、お客様がどこの不動産会社に依頼するかはお客様の自由です。
そのため、媒介契約を結んでいない状態では、基本的には仲介手数料を請求する事は出来ません。
このような仕組みから、仲介手数料の根拠は媒介契約であるという事が分かりますね。
不動産売買における抜き行為とは？
それでは次に、不動産売買における抜き行為とはどのような事を言うのか？という部分を解説していきましょう。
抜き行為とは、依頼者(売主・買主)が不動産業者との間で媒介契約または代理契約を締結しているにも関わらず、顧客を横取りする意図によって別の不動産業者が依頼者と媒介契約または代理契約を締結する事を指します。
このような行為は、宅地建物取引業法によって禁止されている行為で、これに違反した業者は宅地建物取引業法に違反している事になります。
不動産業者を変更すると法律違反なの？
では次に、媒介契約を結んでおきながら、他の不動産業者へ変更した場合、法律違反になるのか？という部分を解説しましょう。
結論から言うと、宅地建物取引業法によって抜き行為が禁止されているのは、お客様ではなく不動産業者です。
そのため、もしもお客様主導で不動産業者を変更したとしても、基本的には法律違反にはあたりません。
不動産業者によっては、お客様に対して「宅地建物取引業法の違反」と言ってくる事もありますが、あくまで宅地建物取引業法は不動産業者を縛るための法律なので、このような言葉は法律的にはおかしいという事になります。
見出し4、抜き行為が不法行為になるケース
それでは最後に、抜き行為が不法行為になるケースをご紹介していきたいと思います。
購入申込を差し入れた
まず1つ目は、購入申込を差し入れたという事です。
購入申込を差し入れる時に、「契約価格」「契約日時」「残代金支払いの期日」「手付金の額」「ローン利用の有無」などの基本的に条件が提示されている場合は、お客様の意思が強く具体的に話が進んでいる事を示しているため、抜き行為にあたるケースと言えるでしょう。
価格交渉などを行って承諾を得た
2つ目は、価格交渉などを行って承諾を得た場合です。
申込の一環として価格交渉は行われる事が多いのですが、不動産業者側も話が具体的に進んでいる時にしか価格交渉を申し出る事はありません。
そのため、このように具体的な価格交渉が行われ承諾を得ている場合は、抜き行為が不法行為にあたると言えます。
ローンの審査を通した
3つ目は、ローンの審査を通した場合です。
購入申込と一体となり、住宅のローンの審査を対応して、それが整った場合は条件が成就したとみられるケースが多いです。
ローンの審査を通す事は、契約に向けて不動産業者の努力が大部分を占めるものですので、このような場合では抜き行為が不法行為とみなされる事が多いでしょう。
物件の詳細を調べさせた
4つ目は、物件の詳細を調べさせた場合です。
お客様が購入の意思を固めるために、物件の詳細資料の開示を求める場合がありますよね。
このような場合、不動産業者はお客様の意思決定に役立つために、業者が努力をしたとみなされる事が多いのです。
このようなケースでの抜き行為は、不法行為にあたる可能性があります。
すでに媒介契約を取り交わした
そして5つ目は、すでに媒介契約を取り交わしている場合です。
すでに媒介契約を取り交わしている場合は、当然抜き行為は不法行為とされます。
まとめ
さて今回は、仲介手数料の根拠は媒介契約？不動産売買における抜き行為とは？というテーマで、詳しく解説してみました。
不動産売買は、不動産業者の努力によって結果が大きく異なるケースが多いですよね。
そのため、媒介契約を締結する前だとしても、ケースによっては抜き行為が不法行為とみなされる事も多いのです。
基本的には、宅地建物取引業法は不動産業者を縛るための法律ですが、ケースによってはお客様にも仲介手数料を請求する事があるので、覚えておくと良いでしょう。
