相続した老朽化したアパート・マンション経営。大きな負債になることも

急に親から老朽化したアパート・マンション経営を相続して大きな負債になることもあります

建替えて新たな借金をしたくなく今の生活のままで十分という方も多くいらしゃいます

間違った選択をすることで、大きな負債を抱えてしまい相続したばかりに生活を一変してしまった家主様もいらしゃいます

相続したアパート・マンション経営はどのようにすればいいのでしょうか?

 

建物対策と入居者対策が大事

老朽化した建物は費用がかかる

老朽化したアパート・マンションは手直しすると数百万円・数千万円という費用がかかります

金融機関から借り入れをしてまで手直しするには将来の入居者が確実にはいるのかどうかの展望も必要です

ほとんどの家主様は不動産会社に任せきりの方も多く、今、家賃が入ってきているから安心と考えられています

ただ、10年~20年後は入居者もぐっと少なくなり、現在の家賃収入も下がる可能性が非常に高くなります

ほんとうにこのような状態で建物にお金を使っていいものでしょうか?

 

入居者に温情をかけて失敗

価格下落で売れなくなる

アパート・マンションを売却する場合、利回りがいいと高く売却できますが老朽化している住宅の場合は利回りが悪く売却価格が安くなりがちです

その時、高く売却する方法は更地にして売却することで価格が大きく変わってきます

当然、今の入居者様には退去いただき、他の賃貸に移っていただかなければいけません

相続した家主様は親の代からお世話になった入居者様に退去してもらうのはかわいそうだということでそのままにしている方が非常に多いです

ただ、日本の今後は人口減少と賃貸住宅の過剰供給で土地の価格が上昇するということは非常に少なく資産価値が益々目減りする可能性が高い状態です

収入の少ないアパートマンションをそのままにしておくことは、人にお金をあげているのと同じ状態です

 

入居者様に『温情』はかけてはいけない?

いままで賃貸管理をさせていただき、入居者様に『温情』をかけてしまうと悪い結果しかおこりませんでした

『温情』は賃貸契約をみずから破壊しているのと同じになります

家賃を1ヵ月待ってあげると次は3ヶ月待ってくれということが実際度々起こりました

ある入居者は『子供の修学旅行に行くお金がないので家賃を待ってほしい』というとんでもない要求を平然とされてきました

『温情』をかけずに入居者の相談に乗ってあげることが大事です

日頃から家主様のほうには入居者様には温情はかけないほうがいいとお伝えさせていただいております

親の代からの入居者でも温情をかけてしまうとますます賃貸経営は悪化します

 

まとめ

親から相続したアパートマンション経営は将来の展望を考え運営していくのか、いい時期に売却するのかを考えていかないとご自身の生活に影響をしてしまいます

賃貸管理をご自身でやる場合はできるだけ、色々な情報をいれて相談できる相手をもつことが大事です

今後、賃貸経営の市場は東京以外の地方都市は非常に難しくなりますので、対策が必要になってきます

 

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