中古マンションを売却する費用とは？安く費用を抑えるには

中古マンションを売却するのにいくらぐらいかかるのでしょうか？

一般的には５％～７％です

3,000万円の中古マンションであれば150万円～210万円です

結構かかるなと思われた方もいると思います

手取りが2790万円～2850万円ぐらいということになります

 

中古マンションを売却する費用の一覧

印紙税	1,000円～60,000円（契約印紙）
登記費用	抵当権抹消・所有権移転の登録免許税・司法書士の報酬
事務手数料	住宅ローンを一括返済する場合に金融機関に支払う費用
譲渡所得税、住民税	不動産を売却して利益がある場合
仲介手数料	売買金額×３％＋6万円＋消費税
リフォーム費用	お部屋の状態によります

 

（売却費用の例）取引価格が3,000万円で非常に部屋の状態がよく、売却価格が購入価格より安かった場合

• 仲介手数料　105.6万円
• 抹消費用　5万円
• 印紙税　1万円

実は不動産の売却費用のほとんどが仲介手数料（売却価格×３％＋6万円＋消費税）

ということになります

 

儲かった時に支払わなければならない税金

マンションが値上がりしていると、利益に対して税金がかかります

もし、相続や購入額がわからない場合は購入金額を売却額の５％として見られてしまいます

そのため、売却額の９５％に税金がかかります（別途控除できる場合もあります）

中古マンションを売却する前に必ず購入価格を調べるようにしましょう

 

利益に対しての税率は所有期間によって変わります

所有期間が5年を超えると税率は安くなります

			所有期間	税率
短期譲渡所得			5年以下の場合	39.63％
長期譲渡所得			5年超の場合	20.315％

 

中古マンションの売却価格－購入価格＋売却経費

利益	短期譲渡所得	長期譲渡所得
300万円	118.89万円	60.94万円
500万円	198.15万円	101.575万円
1000万円	396.3万円	203.15万円
2000万円	792.6万円	406.3万円

特別控除などが利用できる場合もありますので、実際の税金については専門家にご相談ください

 

中古マンションをリフォームしたほうが高く売れる？

不動産会社は安く購入できたマンションをフルリフォームをしてから再販売を行います

リフォームしてから売却したほうが高く売れることを知っているからです

物件の状態からみて判断するには専門的な知識・経験が必要になりますので、不動産業者や専門家の意見を聞いてから始めたほうがいいです

リフォームのポイントはできるだけ費用を抑えて見栄えをよくすることです

 

クロス交換費用

お部屋の見栄えをよくするにはクロス交換が効果的です

クロスにはスタンダードなものとハイグレードのものがあります

物件によってはハイグレードのものを利用する場合もありますが、基本的にはスタンダードタイプでのリフォームになります

売却のためのリフォームの場合は一部の交換で済ますより、全体のクロス交換をすることで見栄え・雰囲気なども変わります

	スタンダードタイプ	ハイグレードタイプ
60㎡のお部屋	40万円～50万円	50万円～60万円
70㎡のお部屋	45万円～55万円	65万円～75万円
80㎡のお部屋	50万円～60万円	70万円～80万円

壁・天井・水回りなど壁がみをすべて張り替える工事になります

 

フローリングの交換費用

フリーリング交換はかなり費用がかさみます

マンションのフローリングはL45等級以上のものを管理規約で決められていることも多く、負担が重くなります

フローリング交換は現在のフローリングの上に貼り付けるタイプと現在のフローリングは取り除いたうえで新しいものを設置する方法があります

部屋の大きさ	上張	張替
60㎡のお部屋	75万円～85万円	95万円～105万円
70㎡のお部屋	85万円～95万円	105万円～115万円
80㎡のお部屋	95万円～105万円	125万円～135万円

 

水回りの交換

マンションの水回りのは一番購入者が気になるところです

購入してから一度もリフォームをしていない場合、何十年もそのままということはよくあります

交換することで見栄えもよくなりますが、費用が多くかかることも気になるところです

できるだけ費用は抑えて見栄えをよくしたいものです

	安価なもの	スタンダードタイプ
キッチン	～50万円	～60万円
浴室	～60万円	～70万円
洗面室	～10万円	～15万円
トイレ	～10万円	～15万円
	130万円	160万円

水回りの交換で130万円～160万円の費用がかかります

 

ハウスクリーニング

フローリングなどのワックス剥がし、ワックスがけなどでフローリングが非常に綺麗になります

部屋の広さ	費用
60㎡のお部屋	45,000円
70㎡のお部屋	55,000円
80㎡のお部屋	65,000円

 

建具の交換

室内ドア、リビングドアなどを交換することで、見栄えがよくなります

古いマンションの場合はドアのデザインが古いものが多く、ドア交換することですぐに売れたということもよくあります

建具リフォームはおすすめです

ドア数	費用
5枚	350,000円
6枚	420,000円
7枚	490,000円

 

中古マンションをフルリフォームの費用

お部屋の広さ	費用
60㎡のお部屋	284万円～
70㎡のお部屋	307万円～
80万円のお部屋	321万円～

費用を負担できるのであれば、リフォームして販売したほうが高く売れる可能性があります

リフォーム前提の購入者もリフォームしたものとリフォーム前の物件では明らかにリフォームしたもので購入意欲が湧く場合が多いです

 

中古マンションの売却費用を安く抑える方法

仲介手数料無料の不動産会社に依頼する

売却費用のほとんどが仲介手数料になります

• 仲介手数料無料はよくない
• 仲介手数料無料だと売れる価格が安くなる
• 大手不動産会社は仲介手数料を割引を行わない

など仲介手数料を正規の金額で請求する会社は仕事ができる会社で仲介手数料無料の会社はいい加減な会社ということがネットでもよく言われています

 

ほんとうにそうでしょうか？

現在では売却物件をネット登録するだけで、購入希望の方の目に留まります

 

仲介手数料を払えば高く売ってくれるのでしょうか？

スーパー営業マンなら200万円高くうることはできるのでしょう

私はそんなことはないと思います

余程、できない営業マンなら折角のお客様を怒らせてしまい契約を取り逃すということはあるかもしれません

 

営業マン・会社の姿勢次第

仲介手数料無料の会社と大手不動産会社を比べてみたほうがいいです

 

税金を調べる

不動産の売却は居住用の財産については特別控除・繰り延べ損失を利用しましょう

実は不動産会社はあまり税金についての説明をしてくれません

実際に売却した時に手取りを多くするのは税金の控除を確実に使っている場合です

利用できるものがあれば利用できる条件で売却したほうが節税効果がでます

居住用財産の3000万円特別控除	住宅用として所有した土地・建物を解体して売却した場合
10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例	土地および取り壊した住宅の所有期間が10年を超える場合
特定の居住用財産の買替の特例	マイホームを買い替えた場合に利用できる特例
相続空家の3000万円特別控除	親から相続した空家の売却に利用できる3000万円の控除が利用できます。条件が細かいために十分確認が必要です
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例	マイホームを買い替えて譲渡損失が生じた場合に利用できます
平成21年、22年に取得した土地などの保有期間が5年以上の場合の1000万円特例	平成21年22年に取得した土地に利用できる特例
公共事業のために土地を売却した場合の特例	公共事業や区画整理で土地を売却した場合に利用できる特例

 

まとめ

中古マンションの費用を抑えたい場合は仲介手数料を下げてもらえる不動産屋に依頼することと、税金の特例を利用することです

ただ、仲介手数料無料だからまったく何もしないというのは論外です

また、買取不動産の場合も仲介手数料は無料ですが、買取金額は通常売却する金額の60％～７０％程度です

プラス面マイナス面を確認してから依頼するようにしましょう