契約不適合責任の免責は有効かそれとも無効になる?

令和2年4月の民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合責任と名称が変更しました

ただ、名称変更だけでなく、内容についても変化があります

不動産の売買において、契約不適合責任が大きく影響するようになります

 

契約不適合責任とは

「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないこと」とされており、契約不適合が契約後に確認されれば

売主は買主に対して責任を負わなければいけません

じゃ、どのようなことを売主に求めることができるのかというと

損害賠償請求、契約解除、補修、代替物の引き渡しなどを売主に求めることができるようになります

また、旧民法と大きく違う点が、契約不適合の状態を知って購入しても契約不適合の責任を売主に求めることができるという点です

そのために契約不適合を知らなかった知っていたということは関係がないということになります

 

契約不適合責任の期間

契約不適合状態を発見してから1年以内に売主に

  • 「追完の請求」
  • 「代金の減額の請求」
  • 「損害賠償の請求及」
  • 「契約の解除の請求」

 

の手続きを行います

 

契約不適合責任の免責が有効な場合無効な場合

個人の買主に対してリノベーション物件、新築物件

宅地建物取引業法40条によって、契約不適合責任を免責にすることはできません

専門業者は個人の買主に対して、最低2年間は担保責任を負います

新築戸建、新築マンションなどは10年間の担保責任を負います

 

個人の買主と個人の売主

個人の売買の場合は契約不適合責任を免責にすることはできます

中古住宅の場合は入居後に契約不適合責任がでてくることもあります

個人の売主に責任を負うというのも責任が重すぎるようにも思われます

 

まとめ

新民法での契約不適合責任という新しい法律の元、3か月がたちました

当社では全国宅地建物取引協会の推奨の契約書・重要事項説明書を使わせていただいております

仲介業の場合は売主様にも負担がでてこないように、十分に契約不適合責任については確認しています

 

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