不動産会社に不動産の売却を依頼した時の契約方法です
専属の上、更に専任という文字からも想像できるように、依頼した不動産会社以外はどんなことがあっても依頼しませんという契約になります
専属専任媒介契約について詳しく解説します
専属専任媒介契約とは
専属専任媒介契約は依頼者（売主・貸主）が他の不動産会社に重複して依頼はできない契約になり、更に依頼者自らも買主を見つけることができない契約方法になります
専属専任媒介契約は不動産会社と売主の関係から考えると一般的に不利な契約と言われています
そのために契約期間の上限は3ヶ月とされています
自動更新はない
専属専任媒介契約の場合は契約期間が最長の3ヶ月になります
これは売主に不利な契約であるために、長期間同じ会社にすることで売主の損害を避けることを目的にしています
3ヶ月後に同じ会社に再度依頼する場合は媒介契約書に再度記載が必要になります
指定流通機構に登録
専属専任媒介契約を締結してから5日以内に指定流通機構に登録が必要になります
5日は不動産会社の休日や締結日は含まれません
指定流通機構に物件登録が行われることで売却情報が他の不動産会社に行き渡ることで売主の利益の保護を図ります
報告義務
専属専任媒介契約は売主さんへの報告義務は1週間に1回以上と決められています
つまり、売主さんに不利な契約になりますので、不動産会社への報告義務が他の媒介契約に比べて多くなっています
他の媒介契約との違い
専属専任媒介契約と一般媒介契約・専任媒介契約についての違いについてまとめてみました
一般媒介契約との違い
一般媒介契約は複数の不動産会社に自由に依頼することができます
また、売主自身で購入者を探すことも許されています
不動産会社が売主に販売状況の報告義務もなければ指定流通機構（レインズ）にも登録義務がありません
複数の不動産会社に依頼することが可能な一般媒介契約は不動産会社に求められる業務は少なくなります
専任媒介契約との違い
専任媒介契約と専属専任媒介契約との違いは売主自ら購入者を探すことができるかできないかという一点です
専任媒介契約は自ら売主を探すことができるということになります
それ以外はすべて同じになります
専属専任媒介契約のメリット・デメリット
メリット
不動産の報告義務が1週間に1度のペースになります
そのために原状の把握がより分かりやすいので、不動産会社と一体で販売することができます
依頼された不動産会社は契約・決済に至れば必ず報酬を獲得することができますので、広告費をかけることができます
デメリット
依頼した不動産会社を通さないと取引ができないために例え親族・友人が購入する場合も決められた手数料を支払わなければいけません
『囲い込み』のリスクもあり不動産価格が大幅に下がったり、売却時期が遅くなる可能性もあります
依頼した不動産会社の力量が少ない場合も売主さんの大きな損になる可能性もあります
また、一番のデメリットが他社との競争がないために営業をあまりしないこともよくあります
基本的には途中解約することができません
専属専任媒介契約の注意点
途中解約
専属専任媒介契約の場合は途中解約することが基本的にはできません
- いい加減な不動産会社だった
- 広告活動もあまりしていない
などの理由があればどうでしょうか？
不動産会社との話し合いになると思います
不動産会社が非を認めればペナルティーなしで解約することもできますが非を認めない場合はペナルティーとして広告費・交通費などの実費を請求してくることも考えられます
トラブルなく解約するには3か月間の媒介期間が終了するのを待った方がいいかもしれません
どうしてもトラブルになる場合は不動産会社が所属している協会に相談することもできます
媒介契約のひな形
二 標準専属専任媒介契約約款
標準専属専任媒介契約約款は、次の専属専任媒介契約書及び専属専任媒介契約約款
とする。ただし、依頼者に不利益とならない特約を妨げないものとする。
(1) 専属専任媒介契約書
専属専任媒介契約書
依頼の内容 売却・購入・交換
この契約は、次の３つの契約型式のうち、専属専任媒介契約型式です。
・専属専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地
建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することが
できません。
当社は 目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します 、 。
・専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地
建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することが
できます。
当社は 目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します 、 。
・一般媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地
建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することが
できます。
依頼者甲は、この契約書及び専属専任媒介契約約款により、別表に表示する不動産
（目的物件）に関する売買（交換）の媒介を宅地建物取引業者乙に依頼し、乙はこれ
を承諾します。
１ 成約に向けての義務
一 乙は、契約の相手方を探索するとともに、契約の相手方との契約条件の調整等
を行い、契約の成立に向けて積極的に努力します。
二 乙は、甲に対し、＊１ により、＊２ 回以上の頻度で業務
の処理状況を報告します。
三 乙は、広く契約の相手方を探索するため、目的物件につき、所在地、規模、形
質、媒介価額その他の事項を、＊３ にこの媒介契約
の締結の日の翌日から＊４ 日以内 乙の休業日を含みません に登録します （ 。） 。
また、目的物件を登録したときは、遅滞なく、甲に対して宅地建物取引業法第50
条の６に定める登録を証する書面を交付します。
なお、乙は、目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、宅地建物取引
業法第 34条の２第７項に基づき当該契約に関する情報を指定流通機構に通知し、
当該契約に関する情報は、当該指定流通機構から宅地建物取引業者に提供される
など、宅地建物取引業法第 50条の３及び第 50条の７に定める指定流通機構の業務
のために利用されます。
備 考
＊１ 文書又は電子メールのうちいずれかの方法を選択して記入すること。
＊２ 宅地建物取引業法第 34条の２第８項に定める頻度（１週間に１回以上）の
範囲内で具体的な頻度を記入すること。
＊３ 当該目的物件の所在地を含む地域を対象として登録業務を行っている指定
流通機構の名称を記入すること。
＊４ 宅地建物取引業法第 34条の２第５項及び宅地建物取引業法施行規則第 15条
の８に定める期間（５日以内）の範囲内で具体的な期間を記入すること。
２ 媒介に係る業務
乙は、１に掲げる義務を履行するとともに、次の業務を行います。
一 乙は、甲に対し、目的物件を売買すべき価額又は評価額について意見を述べる
ときは、その根拠を明らかにして説明を行います。
二 甲が乙に目的物件の購入又は取得を依頼した場合にあっては 乙は 甲に対し 、、 、
目的物件の売買又は交換の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、宅地
建物取引業法第 35条に定める重要事項について、取引主任者が記名押印した書面
を交付して説明させます。
三 乙は、目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、甲及び甲の相手方に
対し、遅滞なく、宅地建物取引業法第 37条に定める書面を作成し、取引主任者に
当該書面に記名押印させた上で、これを交付します。
四 乙は、甲に対し、登記、決済手続等の目的物件の引渡しに係る事務の補助を行
います。
五 その他（ ）
３ 違約金等
一 甲がこの媒介契約の有効期間内に乙以外の宅地建物取引業者に目的物件の売買
若しくは交換の媒介若しくは代理を依頼し、これによって売買若しくは交換の契
約を成立させたとき、又は甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交
換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額（こ
の媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます ）を 。
違約金として請求することができます。
二 乙の責めに帰すことができない事由によってこの媒介契約が解除されたとき
は、乙は、甲に対して、この媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求す
ることができます。
４ 有効期間 この媒介契約締結後 ヶ月 年 月 日まで とします （ ）。
（消費税及び地方消 （消費税額及び地方費税抜き報酬額） 消費税額の合計額）
５ 約定報酬額 円と 円を合計した額とします。
６ 約定報酬の受領の時期
とします。(2) 専属専任媒介契約約款
専属専任媒介契約約款
（目的）
第１条 この約款は、宅地又は建物の売買又は交換の専属専任媒介契約について、当
事者が契約の締結に際して定めるべき事項及び当事者が契約の履行に関して互いに
遵守すべき事項を明らかにすることを目的とします。
（当事者の表示と用語の定義）
第２条 この約款においては、媒介契約の当事者について、依頼者を「甲 、依頼を 」
受ける宅地建物取引業者を「乙」と表示します。
２ この約款において 「専属専任媒介契約」とは、甲が依頼の目的である宅地又は 、
建物（以下「目的物件」といいます ）の売買又は交換の媒介又は代理を乙以外の 。
宅地建物取引業者に重ねて依頼することができず、かつ、甲が自ら発見した相手方
と目的物件の売買又は交換の契約を締結することができないものとする媒介契約を
いいます。
（目的物件の表示等）
第３条 目的物件を特定するために必要な表示及び目的物件を売買すべき価額又は交
換すべき評価額（以下「媒介価額」といいます ）は、専属専任媒介契約書の別表 。
に記載します。
（宅地建物取引業者の義務等）
第４条 乙は、次の事項を履行する義務を負います。
一 契約の相手方を探索するとともに 契約の相手方との契約条件の調整等を行い 、 、
契約の成立に向けて積極的に努力すること。
二 甲に対して、専属専任媒介契約書に記載する方法及び頻度により業務の処理状
況を報告すること。
三 広く契約の相手方を探索するため、目的物件につき、所在地、規模、形質、媒
介価額その他の事項を、専属専任媒介契約書に記載する指定流通機構に媒介契約
の締結の日の翌日から専属専任媒介契約書に記載する期間内（乙の休業日を含み
ません ）に登録すること。 。
四 前号の登録をしたときは、遅滞なく、指定流通機構が発行した宅地建物取引業
法第 50条の６に定める登録を証する書面を甲に対して交付すること。
２ 乙は、前項に掲げる義務を履行するとともに、次の業務を行います。
一 媒介価額の決定に際し、甲に、その価額に関する意見を述べるときは、根拠を
示して説明を行うこと。
二 甲が乙に目的物件の購入又は取得を依頼した場合にあっては、甲に対して、目
的物件の売買又は交換の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、宅地建
物取引業法第 35条に定める重要事項について、取引主任者が記名押印した書面を
交付して説明させること。
三 目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは 甲及び甲の相手方に対して 、 、
遅滞なく、宅地建物取引業法第 37条に定める書面を作成し、取引主任者に当該書
面に記名押印させた上で、これを交付すること。
四 甲に対して、登記、決済手続等の目的物件の引渡しに係る事務の補助を行うこ
と 。
五 その他専属専任媒介契約書に記載する業務を行うこと。
（媒介価額の変更の助言等）
第５条 媒介価額が地価や物価の変動その他事情の変更によって不適当と認められる
に至ったときは、乙は、甲に対して、媒介価額の変更について根拠を示して助言し
ます。
２ 甲は、媒介価額を変更しようとするときは、乙にその旨を通知します。この場合
において、価額の変更が引上げであるとき（甲が乙に目的物件の購入又は取得を依
頼した場合にあっては、引下げであるとき）は、乙の承諾を要します。
３ 乙は、前項の承諾を拒否しようとするときは、その根拠を示さなければなりませ
ん 。
（有効期間）
第６条 専属専任媒介契約の有効期間は、３ヶ月を超えない範囲で、甲乙協議の上、
定めます。
（報酬の請求）
第７条 乙の媒介によって目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、乙は、
甲に対して、報酬を請求することができます。ただし、売買又は交換の契約が停止
条件付契約として成立したときは、乙は、その条件が成就した場合にのみ報酬を請
求することができます。
２ 前項の報酬の額は、国土交通省告示に定める限度額の範囲内で、甲乙協議の上、
定めます。
（報酬の受領の時期）
第８条 乙は、宅地建物取引業法第 37条に定める書面を作成し、これを成立した契約
の当事者に交付した後でなければ、前条 第１項の報酬（以下「約 定報酬」といいま
す ）を受領することができません。 。
２ 目的物件の売買又は交換の契約が、代金又は交換差金についての融資の不成立を
解除条件として締結された後、融資の不成立が確定した場合、又は融資が不成立の
ときは甲が契約を解除できるものとして締結された後、融資の不成立が確定し、こ
れを理由として甲が契約を解除した場合は、乙は、甲に、受領した約定報酬の全額
を遅滞なく返還しなければなりません。ただし、これに対しては、利息は付さない
こととします。
（特別依頼に係る費用）
第９条 甲が乙に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への出張旅費は甲の負担と
し、甲は、乙の請求に基づいて、その実費を支払わなければなりません。
（直接取引）
第 10条 専属専任媒介契約の有効期間の満了後２年以内に、甲が乙の紹介によって知
った相手方と乙を排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結したときは 乙は 、 、
甲に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することがで
きます。
（違約金の請求）
第 11条 甲は、専属専任媒介契約の有効期間内に、乙以外の宅地建物取引業者に目的
物件の売買又は交換の媒介又は代理を依頼することはできません。甲がこれに違反
し、売買又は交換の契約を成立させたときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相
当する金額（この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除
きます ）の違約金の支払を請求することができます。 。
２ 甲は、専属専任媒介契約の有効期間内に、自ら発見した相手方と目的物件の売買
又は交換の契約を締結することはできません。甲がこれに違反したときは、乙は、
甲に対して、約定報酬額に相当する金額（この媒介に係る消費税額及び地方消費税
額の合計額に相当する額を除きます の違約金の支払を請求することができます 。） 。
（費用償還の請求）
第 12条 専属専任媒介契約の有効期間内において、乙の責めに帰すことができない事
由によって専属専任媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、専属専任媒
介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。
２ 前項の費用の額は、約定報酬額を超えることはできません。
（更新）
第 13条 専属専任媒介契約の有効期間は、甲及び乙の合意に基づき、更新することが
できます。
２ 有効期間の更新をしようとするときは、有効期間の満了に際して甲から乙に対し
文書でその旨を申し出るものとします。
３ 前２項の規定による有効期間の更新に当たり、甲乙間で専属専任媒介契約の内容
について別段の合意がなされなかったときは、従前の契約と同一内容の契約が成立
したものとみなします。
（契約の解除）
第 14条 甲又は乙が専属専任媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った
履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期
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間内に履行がないときは、専属専任媒介契約を解除することができます。
第 15条 次のいずれかに該当する場合においては、甲は、専属専任媒介契約を解除す
ることができます。
一 乙が専属専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に
違反したとき。
二 乙が専属専任媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事
実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。
三 乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき。
（特約）
第 16条 この約款に定めがない事項については、甲及び乙が協議して別に定めること
ができます。
２ この約款の各条項の定めに反する特約で甲に不利なものは無効とします。
