若い頃はマンションで将来は戸建を買いたいと考えている若い方も多いと思います
実は新築マンションから戸建てに買い替えするのは容易ではありません
買替えは現在のマンションが売れるのが前提です
もし、本当に戸建がいいのであれば新築マンションを購入するのはリスクが大きすぎます
不動産仲介のプロの目線から買替するリスクをまとめてみました
買替え前提で新築マンションを購入する７つのリスクとは
新築マンションは購入して直ぐに値下がりする
新築マンションは引き渡しと同時に価格が下落するのをご存知でしょうか
新築マンションを一斉に販売すると1階の部屋と20階の部屋は当然価格が違います
500万円〜1,000万円以上価格の違いがあります
中古マンションで同じ間取りで500万円〜1000万円も価格の違いがあるということはありません
新築マンションのの場合は安く買える部屋もありますが、条件次第では相場より高く買ってしまうケースもあるということです
意外と難しい買替え
売って買えば買い替えは簡単と思われている方もいらしゃいますが、不動産の買い替えはお金もかかりますが決して簡単に取引ができません
日本人はやはり新築が好きです
中古を購入する理由は地域で新築マンションの販売がないということや予算的に新築が買えないという方になってしまいます
また、新築当時は高く売る為に色々な仕掛けを販売会社が行います
- オプションだらけのモデルルーム
- 新築販売に特化した営業トーク
- モデルルームで実際の物件をみることができない
- 新築のプレミア価格
などです
二重ローン
今の家に住宅ローンがあれば新しい住宅と併せて1つのローンが一時的にあります
2重ローンになると、所得も通常より厳しく見られます
希望の金融機関で借入できず、利息が高い住宅ローンを選場なければならないかもしれません
買い替えは大変です
買い替えの費用は高い❕
買い替えする費用は安くはありません
- 売却の仲介手数料
- 購入の仲介手数料
- 登記費用
- 抹消費用
- 税金『印紙代・登録免許税・固定資産税・都市計画税』
- 司法書士の報酬
- つなぎ融資の金利
など考えるとまとまった諸費用がかかります
売却を急かされる
買い替えの場合は先に購入物件を探してから自宅を売却します
購入物件は売却期間をいつまでも待ってくれません
１ヶ月〜3ヶ月以内に売却期間を設定されます
その期間に売却するリスクとしては相場より安く売却する可能性が高くなります
諸費用もかかりますが、自宅も安くなる可能性が高いという事が言えます
自宅のマンションの価格下落
購入したマンションが下落すると買い替え自体が成立しません
住宅ローンは売却と同時に完済しなければいけません
安く売ると完済できなければそもそも買い替えができない場合があります
その際は自己資金で完済しなければいけません
自宅に入居したままだと高く売れない
自宅は空室であるのと住んだまま売却するのでは価格が違います
やはり、空室の状態で買主はゆっくりを見る方が高く売れます
住んでいる状態で見学すると、どうしても沢山荷物の入ったクローゼットの中身は見ることができません
買主は想像で買わなければいけないという事になります
よほど気に入ったマンションであれば入居中でも高く売れる可能性もありますが、そうでない場合はやはり安くなりがちです
すみながら売却するのはなかなか難しいと言えます
今後の新築マンション価格はどのようになる？
少子高齢化の波を受けて今後の新築マンションの価格は下落の可能性が高いと予想します
マンションディベロッパーはマンションを建て続ける中、少子高齢化の中購入する一定数が少なくなります
また、中古マンションの物件も今後増えてくる可能性が高いと感じます
もし、売却前提で新築マンションを購入すると希望価格で売却が難しくなる可能性が高くなります
現在の新築マンションの高騰は低金利によるものが大きいです
低金利が続くことで新築マンションの価格をあげても、購入者が付いてこれるということです
今後低金利が終わると住宅の価格の調整が起きる可能性が高くなると思います
どんな物件を買えば買い替えできる可能性が高まる❓
政令指定都市の新築マンション
新築マンションが田舎にあれば価格下落する可能性が高いです
政令指定都市の新築マンションは需要が高いので、地域でなかなか新築マンションが立たないエリアの物件は価格的にも維持されやすく場合によって跳ね上がりすることもあります
駅からの距離が10分以内で人気の校区の新築マンション
駅の距離が10分以内もしくは人気の校区の新築マンションは比較的に下がりにくいです
新築マンションの価値は駅近もしくは人気の学校区内のものです
購入希望者が多くなるのと同時に価格は下がりにくいと言えます
できるだけ借入を少なくできる新築マンション
借入を当初から少なくすることで買い替えしやすくなります
ただ、安く売却することに納得できるかどうかということも問題です
中古マンションを検討する
新築マンションは価格下落率が高くなることが多いです
不動産のプロでも将来の不動産価格は予想できません
中古マンションは年数次第でもは下がる所まで下がっているケースがあり、それ以上下がりにくいということが言えます
まとめ
新築マンションの買い替え前提でお客様が来たらまず、無謀なのでやめることを進めます
思い通り売却することが未来のことなので分からないことだらけです
買い替えには多額の費用と現在の自宅が安くなる理由が多くあります
マンションから戸建は理想的なステップアップですが、戸建に最終的にはすみたいと思われているかたは当初から戸建を選択するべきです
買替えは考えないようにすることをお勧めします
