税金の計算は非常にわかりにくいものです
特に不動産の計算はいろいろな要素が絡み合って計算式がなりたっています
一戸建て（建物と土地）を売却した時にどのように計算するのでしょうか
購入した時の一戸建ての購入価格＋費用が購入費用の総額
不動産の税金の元になる購入時の総額の費用が必要になります
不動産を購入した時の費用を計算します
購入価格や仲介手数料や登記費用、不動産取得税などの当時の書類を引っ張り出してください
不動産売買代金（土地＋建物）＋ 諸費用
を計算してみましょう
諸費用（当時の仲介手数料や登記費用、リフォーム料金、不動産取得税）など実際に不動産を取得するためにかかった費用が諸費用に該当します
購入費用の総額は本体価格と購入にかかった費用の合計になります
建物の価値の計算
例えば昭和59年の建物面積100㎡でしたら土地付き建物を中古の一戸建の価値は10,280,000円
国税庁のホームページはこちら
国税庁のホームページにて当時の建築単価を見ることができます
建築の材料や建築工法は関係なく木造建築の年数の単価で当時の建物価値を計算します
事例２の昭和５９年の木造の居住用一戸建ての場合は１㎡あたり102,800円の単価です
例えば100㎡の一戸建の場合の建物の価値は
102,800（単価）×100（㎡）＝10,280,000円 建物の価値は10,280,000円ということになります
同じ建物が平成27年でしたら165,400（単価）×１００（㎡）＝16,540,000円、つまり、建物の価値は16,540,000円になります
減価償却費
建物の価値を計算する上で古いものと新しいものとの価値を区別するために建物は古くなればなるほど
価値が減っていくという考え方を減価償却といいます
１年、３年、１０年と価値がどんどん減っていきます
居住用財産の場合の償却率は0.031です
昭和59年の建物面積100㎡の減価償却費は
10,280,000×0.9×0.031×34年＝9,751,608円になります
現在の建物価値は10,280,000－9,751,608＝528,392になります
34年間で建物の価値が975万円分なくなったという計算になります
まとめ
昭和58年に2000万円で土地付き建物を購入して、購入費用が100万円だった場合
不動産の取得費用の合計が2100万円になります。
34年間の減価償却費用が975万円になりますので、2100万円－975万円で1125万円になります
不動産の所得税は購入金額より高く売却できた差額に税金がかかりますので
例えば売却の諸費用が100万円だとしたら1225万円以上で売却されるとそれに税金がかかるという仕組みになります。
ただ、別の控除等もありますのでそのままではありませんが減価償却によって現在の一戸建ての価値が計算されるので売却される場合はよくよく計算していないと
以外と税金がかかってしまって現金が残らないということもあります
一戸建てを売却した時の翌年度の確定申告の必要性は現在の価値より高く売れた場合は申告の必要性がでますので
注意が必要です
詳しくは国税庁のホームページをご参照ください
