土地を貸そうとする時に、どのくらいの金額にしたらいいのか分からなかったり、地代の相場を知りたい時ってありますよね？
相場からあまりにもかけ離れていると、損をしてしまう事もあり金額設定をする際は地代の相場を知っておく必要があります。
そこで今回は、地代が安すぎる？というテーマで、地代の相場や調べ方について詳しく解説していきたいと思います。
これから、土地を貸そうと思っている人はぜひ参考にしてみてくださいね。
地代が安すぎるかどうかは何で決まる？
それでは早速、地代が安すぎるかどうかは何で決まるのか？という点について解説していきたいと思います。
まず、地代の相場は土地の条件によって決まります。
・土地の周辺環境
・借地の面積
・土地の使用用途
・物件の位置
・契約内容
このような条件によって、地代の相場は異なります。
そしてその土地の地代の相場は、おおよそ下記のような土地にかかる税金を使用して求められます。
・住宅地の場合：固定資産税や都市計画税の3～5倍程度
・商業地の場合：固定資産税や都市計画税の5～8倍程度
固定資産税や都市計画税は、地主が支払う義務のある税金ですが、これらを基準として地代の相場が出されています。
例えば、住宅地の固定資産税は平均で約12万円程度ですので、その土地の地代の相場はだいたい51万円～85万円程度となるでしょう。
しかし、ここでご紹介する相場はあくまで目安なので、土地の条件によっては変わる事も多いです。
地代の相場の調べ方とは？
では次に、地代の相場の調べ方について解説していきたいと思います。
公租公課から算出する方法
まず1つ目は、公租公課から算出する方法です。
公租公課とは、固定資産税や都市計画税などの税金の事を指し、一番オーソドックスな方法と言えます。
公租公課から算出する方法は、下記の計算式で出す事が出来ます。
・地代＝公租公課(固定資産税や都市計画税)×税率
地主にかかる税金の負担金額から算出するので、賃借人も納得しやすく一般的な方法として浸透しています。
積算法
2つ目は、積算法です。
積算法とは、土地から得られる期待利回りから賃料を算出する方法を指し、こちらも使用頻度が高い調べ方になります。
積算法の計算式は、下記の通りになります。
・地代＝更地価格×期待利回り＋必要経費
更地価格は、その土地の近隣にある条件の近い土地の事例の金額を参考にします。
期待利回りは、一般的に2%程度に設定される事が多く、自分で計算する際は2%と設定しておくと良いでしょう。
路線価から算出する方法
3つ目は、路線価から算出する方法です。
路線価とは、道路や路線に面する土地の評価額から計算する方法を指します。
計算式は、下記の通りになります。
・地代＝更地価格(路線価×0.8)×1.5～3%
路線価は、1年に1度国税庁から公表され、固定資産税路線価と呼ばれる路線価は、3年に1度市町村から公表されます。
賃貸事例比較法
4つ目は、賃貸事例比較法です。
賃貸事例比較法とは、対象となる土地の似た使用用途の土地の地代を参考にする方法です。
最低でも3つ以上の事例を集めて検討し、平均値を見ます。
似た土地の条件としては、下記を参考にしてください。
・近隣地域または同一需給県内の類似地域に存在する不動産
・対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合において、同一需給圏内に対し対象不動産と代替、競争等の関係が成立していると認められる不動産
収益分析法
そして5つ目は、収益分析法です。
収益分析法とは、土地を事業目的で使用する場合に使われる方法です。
収益分析法の計算式は、下記の通りになります。
・地代＝年間の事業収益×事業収益に対する土地の貢献度＋必要経費
地代は定期的な見直しが必要
地代の相場は、時代の流れと共に常に変化しています。
そのため、長年据え置きである場合、定期的な地代の見直しが必要です。
見直さないままですと、まわりの地代相場よりも安すぎている可能性があり、地代を上げるタイミングを逃してしまう事もあります。
常に変動している周辺環境に応じて、地代の相場を把握しておく事が重要なのです。
まとめ
さて今回は、地代が安すぎる？というテーマで、地代の相場や調べ方についても解説してみました。
地代は、一度決まったら一定というわけではなく、周辺環境の変化と共に常に変動していくものです。
そのため、地代が安すぎるかどうかは常にチェックしておく事が重要です。
今回は、地代の調べ方や計算式などもご紹介しましたので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
