① 灘区の中古マンション相場【2026年最新版】
灘区の平均価格・㎡単価
2026年の灘区の中古マンションの㎡単価の平均は約43万円～約47万円になります
築10年未満の築浅 約65万円～70万円/㎡
築10年～30年 約40万円～55万円/㎡
築40年以上 約20万円～30万円/㎡
特に高単価で取引されているJR六甲道・阪急六甲周辺は人気です
以前高単価で取引されていた山手エリアの価格が下落しております
灘区の間取り別（1LDK・2LDK・3LDK）の相場
灘区の中古マンションの間取り別相場ですが
- 1LDK 約2,000万円
- 2LDK 約2,500万円
- 3LDK 約3,000万円
- 4LDK 約3,500万円
- 5LDK 約4,000万円
灘区の１LDKの価格
平均的な値段：1,900万円～2,400万円
駅近築浅 ：2,500万円～
築古年 ：1,500万円～
灘区の2LDKの価格
平均的な値段：2,300万円～2,700万円
駅近築浅 ：3,000万円～
築古年 ：1,800万円～
灘区の3LDKの価格
平均的な値段：3,000万円～3,300万円
駅近築浅 ：4,000万円～
築古年 ：2,100万円～
築年数ごとの価格の違い
| 年数 | 価格 | 残存率 |
|---|---|---|
| 新築 | 約74万円/㎡ | 100％ |
| 築10年 | 約63万円/㎡ | 85％ |
| 築20年 | 約53万円/㎡ | 70％ |
| 築30年 | 約42万円/㎡ | 57％ |
築20年の中古マンションの取引が活発です
最新の価格推移（上昇・下落）
灘区の中古マンションは2012年から上昇して、800万円ぐらい価格が上昇しております
ただ、最近は上げどまり感があり、価格は横ばいになっています
② 灘区のエリア・駅別マンション相場
人気の六甲道・六甲・王子公園の相場比較
灘区の中でも人気の六甲道・六甲・王子公園は、実は“ほぼ横並びに見えて微妙に序列がある”エリアです
| エリア | ㎡単価 | 特徴 |
|---|---|---|
| 六甲道 | 約43.8万円/㎡ | 山手高級住宅地寄り |
| 六甲 | 約43.0万円/㎡ | 商業＋生活利便性No.1 |
| 王子公園 | 約42.9万円/㎡ | やや落ち着いた住宅地 |
灘駅・摩耶駅・新在家の価格帯
| 駅 | 価格帯 | 特徴 |
|---|---|---|
| 灘駅 | 2,900万〜4,500万 | 安定・流動性◎ |
| 摩耶駅 | 3,000万〜4,600万 | コスパ・やや穴場 |
| 新在家駅 | 3,000万〜5,000万以上 | 人気・高値ゾーン |
人気エリアと穴場エリア
人気エリアは街のブランド力があるイメージ先行のところもあります
穴場エリアは阪神沿線になります
実際、住むと利便性が劣るということはあまりないと思います
| 駅 | 価格帯 | 特徴 |
|---|---|---|
| 大石駅 | 1,300万〜4,600万 70㎡（約3,300万円） | 築古マンションが多い 小規模マンションが多い |
| 西灘駅 | 1,500万〜5,000万 70㎡（約3,300万円） | 準工業地域 |
| 新在家駅 | 1,800万〜7,000万以上 70㎡（約3,500万円） | 阪神沿線の中では人気 利便性が高い |
西灘駅・大石駅は中古マンションをお得に購入できる穴場エリアになります
駅徒歩で変わる価格の差
| 駅からの徒歩 | 価格帯 |
|---|---|
| ～5分 | 100％ |
| 6分～10分 | 95％～100％ |
| 11分～15分 | 85％～95％ |
| 16分～20分 | 75％～85％ |
| 20分以上 | 65％～75％ |
駅からの距離と合わせて坂道がある場合も影響があります
③ 中古マンション価格が決まる5つのポイント
築年数とリフォームの影響
| 築年数 | 価格水準（新築比） |
|---|---|
| 新築 | 100% |
| 築5年 | 約90% |
| 築10年 | 約80% |
| 築20年 | 約60〜70% |
| 築30年 | 約40〜60% |
リフォームしてから売却を考える方もいらしゃいますが、リフォーム料金が上がっている中投資資金が回収できない場合もあります
また、不動産会社に相談する前にリフォームしてしまうと、実際に売買に関係のないリフォームをされてしまっていると投資資金を回収できないということもあります
| 内容 | 回収率 |
|---|
| フルリノベ | 60〜80% |
| 水回り交換 | 50〜70% |
| 表層リフォーム | 70〜90% |
管理状態（修繕積立金・管理会社）
修繕積立金の上限ラインはあります
適正ラインは㎡単価200円～300円です
70㎡の場合は月14,000円～21,000円になります
将来値上げが決まっている場合も価格に影響します
階数・向き・眺望
価格に影響する向きは
- 1位：南向
- 2位：東向
- 3位：西向
- 4位：北向
階数も上層階になればなるほど高くなります
エレベーターのないマンションの場合は低層階が高くなります
| 階数 | 価格水準（新築比） |
|---|---|
| 10階以上 | 115% |
| 7階～9階 | 110％ |
| 4階～6階（中央値） | 100％ |
| 2階～3階 | 90% |
| 1階 | 85％ |
10％～30％上がる可能性のあることが
海が見える
山が見える
公園の前
人気の学区エリア
灘区エリアの中では高羽小学校・摩耶小学校エリアなどは長年探している方がいることが多いです
駅近エリアと同じく人気の学校区は価格の押上要因になります
④ 灘区の中古マンションは今が買い時？売り時？
直近の価格推移と今後の予測
灘区の中古マンション価格は直近3年間は微上昇しております
3年間で約６％程度の上昇です
今後の予想として大きな上昇幅は少ないのではないかと考えています
金利の影響
金利が上がる事での借入額は大きく減少します
例えば金利0.5％であれば約4,500万円借り入れが可能ですが、金利1.5％になると約3,800万円が上限になり、700万円の借り入れが減少されます
金利が上昇する事で中古マンション価格の上昇はむずかしくなります
売却に向いているタイミング
「相場 × 金利 × 物件状態」
① 相場が上昇〜高値圏
② 金利が低い（または上昇前）
③ 競合が少ない
⑤ 高く売るためのポイント（売却検討者向け）
相場より高く売れる物件の特徴
- 駅からの近い➡競争で価格上昇
- エリアブランド（六甲・王子公園）は文教地区・住宅地として競争で価格上昇しやすい
- 南向きで障害物がない
- 築年数20年～30年の手ごろな物件は競争が起きやすい
- 間取りが王道の3LDK（70㎡）
- 六甲山の眺望・海が見える物件・最上階・角住戸
売却前にやるべき3つの準備
- 相場の正確な把握
- 物件の見た目を整える
- 事前に売却資料を準備
不動産会社の選び方
- 査定価格では選ばない
- エリア実績
- 販売戦略がしっかりしている
査定価格の見方（注意点）
“高い査定＝良い会社”ではない
👉 一番多い失敗
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