マンションを売却はスケジュールが大事です
中古マンションを売却する時に何も知らないで不動産屋にすべて任せてしまうと後で後悔することもあるかもしれません
『大手不動産だから安心』
『絶対売れます』
という言葉を信じて結果的に数百万円の損害をだすこともよくあります
売却活動には十分に準備が必要になります
マンション売却のスケジュール
マンション売却のスケジュールを考えるほうが納得いく売却をすることができます
- 早く売りたい
- 高く売りたい
を希望される売主が多いと思います
不動産売却で間違うと取り返しのつかないことが売却価格です
不動産屋さんに聞けばわかると考えておられる方も多いかもしれませんが、売却査定はあくまでも可能性の金額になり、不動産屋さん何社かに査定依頼するとバラバラの金額がでてきます
不動産査定は買取査定ではないのであくまでも参考の金額と考えていいと思います
最終的には価格を決定するのは売主自身になります
| ①必要書類を用意 | マンション売却に必要な書類を用意する |
|---|---|
| ②相場を調べる | ネットやチラシで価格を調べる |
| ③査定依頼 | 不動産屋さんに査定依頼 |
| ④媒介契約 | 販売する不動産屋と契約 |
| ⑤売却活動 | 不動産屋が販売活動をする |
| ⑥購入申込書 | 購入条件を購入者からもらう（金額・ローンの有無・引き渡時期） |
| ⑦売買契約 | 条件が合えば契約 |
| ⑧住宅ローンの審査 | 購入者が住宅ローンを利用する場合 |
| ⑨決済・引き渡し | 金銭の授受と物件の引き渡し |
➊相場を調べる
マンションの相場を調べるのはGoogleで『マンション名 相場』と調べると大体でてきます
不動産会社に相談する前にご自身で必ず調べておきましょう
なぜ、相場を調べる？
不動産会社に依頼する時に下調べしてから相談に行くと不動産屋さんの優劣がはっきりわかります
『相場も知らない不動産屋』
『安値で買取ろうとする不動産会社』
『調べらないと物件の場所もわからない』
など不動産屋さんの優劣がはっきり分かると思います
依頼する時に信用できるかどうかはある程度依頼する側もわかっていないと、とんでもない不動産屋さんに依頼してしまう可能性もあります
ネットの一括査定はどう
不動産ブログなどで一括査定サイトに誘導されることがあります
一括サイトに登録すると色々な不動産会社からメールや電話が続きます
相場を調べるのにはいいかもしれませんが、ひっこい不動産屋も多く存在しますので営業が苦手な方にはネットの一括査定は合わないかもしれませんね
査定と買取は違う
A社 査定価格2,000万円
B社 査定価格2,230万円
C社 査定金額1,800万円
でしたら査定金額の高い不動産会社に依頼してしまいますよね
ただ、査定価格イコール売却価格ではありません
一括査定は買取ではなく仲介になりますので、いくら高い価格の査定金額をだしてくれてもけっして買取してくれるわけではありません
売主から依頼を貰うために高い査定を出す不動産会社も存在します
高すぎる査定を基に売却すると半年も1年も売れることはありません
高い査定で依頼を勝ち取った不動産会社はその後、売主さんに
『金額が高いので値引き販売しましょう』と提案されます
え、査定ではこの金額だったのでは？
売れなければ仕方がないから、値引きします
日々、不動産業界ではこのようなやり取りが繰り返されています
正確な販売価格を知るということは重要です
『売れる金額』と『希望価格』
❷査定依頼
依頼するポイント
遠方の不動産屋さんには依頼しない
マンション取引が多い
囲い込みをする不動産会社に注意
マンションから離れた不動産会社に依頼するメリットはありません
案内する時間もかかりますし、物件相場についても明るくない事が多いです
近くの売買を特にやっている不動産会社に依頼することがいいです
問題になっていることが『囲い込み』です
大手不動産会社の中には売却依頼を受けると囲い込みをして他の不動産会社のお客様は案内をさせないということが頻発しています
不動産は宅地建物取引業法という法律で業者から一般ユーザーを守られています
媒介を受けた場合は不動産会社は不動産流通機構（レインズ）に専任媒介・専属専任媒介の場合は登録が必要になります
登録されたものは他の不動産会社が自社のお客様にご紹介することで広く募集活動ができます
1社で売却して売れなかったら値引することが価格が下がります
広く募集することで色々なお客様に紹介されます
大手不動産会社と中小不動産会社
大手不動産会社に依頼する時の注意点は『囲い込み』です
専任媒介契約や専属専任媒介契約をする場合は特に注意が必要です
売却価格が下がることもあります
❸媒介契約
この不動産会社に売却を依頼したい時に契約を結びます
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
の3つの契約方法になります
契約しても成功報酬になりますので、実際に購入者が決まってから費用が発生します
仲介手数料
不動産会社が購入者と契約・決済が成立すると仲介手数料が発生します
❹売却活動
不動産会社が売却活動を行います
レインズへの登録
不動産ポータブルサイト（スーモ・ホームズ・アットホーム）への登録
新聞チラシ・投込みチラシ
既存顧客への紹介
❺内覧対応
見学したいお客様をご案内します
❻購入申込
購入申込書を受け取ります
❼売買契約
不動産契約書・不動産重要事項説明書を結び契約を行います
❽引渡・決済
売買代金を受け取り司法書士に登記簿謄本を変更してもらいます
売却時期とタイミング
買取と仲介
中古マンションの売却には買取と仲介があります
買取・・・不動産屋が買取して再販売すること
仲介・・・購入して住むために買う一般ユーザー
買取の場合は一般的に仲介で売却する場合の60％～70％の価格になります
相場よりかなり安くなりますので、ほとんどの場合1日で売れます
即、現金化したい方は不動産の買取がいいかもしれません
ご相談はマンションの販売をよくしている不動産会社に相談することで不動産屋さんが購入したり不動産屋さんのネットワークで買取する会社を見つけてくれることがおおいです
コロナ感染拡大の中マンション売却は難しい？
新型コロナウィルス感染拡大の中、中古マンションの売却は好調です
不動産の購入する方は時期を大事にされます
低金利中に購入したい
子供ができたから購入したい
年齢的にも今年購入したい
明確な理由がありますので、新型コロナウィルス感染拡大中の中でも売れています
低金利が続いていますので住宅ローンを組んでも月々の支払いが家賃を下回ることがおおいです
売りやすいマンションと売りにくいマンション
| 売れる | 売れない | |
|---|---|---|
| 駅からの距離 | 近い（10分ぐらいまで） | 遠い（15分を超える） |
| 築年数 | 築10年まで | 築15年を超える |
| 駅からの勾配 | 平坦 | 坂道 |
| 管理費・修繕金が高い | 安い（2万円前後） | 高額（月4万円以上） |
| 売却の部屋の数 | 少ない | 多い |
| 設備① | オートロック | オートロックがない |
| 設備② | エレベーターあり | エレベーターなし |
| 設備③ | 追い炊き機能がある | 追い炊き機能なし |
地域・条件にもよって変わりますが、マンション売却の売れやすさは傾向があります
売れやすいマンションの場合は強気のお値段でも売れる可能性がありますが、売れにくいマンションの場合は相場（過去の取引価格）で落ち着くことが多いです
売れにくいと感じられるところがあれば売り方を考えることが大事になってきます
売れない理由
値下げのタイミング
売却するときは相場の1.25倍から売却することがおすすめです
相場は同じマンションで売却できた価格
マンションごとに㎡単価・坪単価が決まっています
いくら内装を豪華にしても販売価格にはあまり反映されることは少ないです
マンションごとに売れる価格は大体きまっています
その相場より販売当初（1～3か月）は高めに販売することで、いままで待っていた方に対して高く売れることがあります
学校区限定
地域限定
時期限定
限定でマンションを購入する方が一定数いらしゃいます
少し高くても購入することがあります
販売してから3か月たっても売却が難しい場合は価格を少しづつ下げていくことをおすすめします
相場より値下げする必要はありません
販売が厳しい場合は相場価格より値下げすることも必要になるかもしれませんが、販売方法や不動産会社に原因の場合は価格を下げてもあまり変わることがないかもしれません
マンション売却のスケジュール
