転勤や住み替えで所有している分譲マンションを貸すか売却するのか悩まれる方も多いと思います。
長年、不動産取引の実務をおこなっていはる私は基本的には売却をおすすめしております
ただ、ある条件が整ったマンションは売るより貸した方がいいとアドバイスさせていただいております
住まない分譲マンションは売却
ハイスペックすぎるマンション
賃貸専用マンションに比べて分譲マンションマンションはハイスペック過ぎて高価です
その為、利回りが悪すぎます
利回り数パーセントということもあります
そのため、分譲マンションを家賃をとって収益化するのはやめておいた方がいいです
鉄筋コンクリートの減価償却は47年
減価償却が47年ということは固定資産税、都市計画税が47年間は下がらないということになります
長い間、税金をしっかり払うことになります
長期修繕積立金の見積もりが甘い
新築として売り出し時、長期修繕積立計画を作成します。
ただ、あまりに修繕積立金を高くすると販売に影響する為、実際かかる積立金より安くしていることがあり、足りないから将来値上をするということがよく行われます
分譲マンションの場合は管理組合の多数決になりますので、一人が反対しても上がってしまいます
事件や事故が部屋で起きたら二束三文
事故物件になると、マンションの価値は半分まで落ちる事もあります
売却、賃貸もどちらも難しくなります
賃貸した方がいい場合
近い未来に建て替え
築50年になるとマンションの建て替えの話がでてきます
敷地が広い場合は建て替え費用なしで、以前より増えた住戸の売却益で新しい住宅が手に入るチャンスかもしれません。
あるマンションの場合、2000万の分譲マンションが5000万に化けたこともあります
駅直結
駅直結の希少性は魅力的です
高額賃料が見込まれます
住宅ローンが終了している場合
住宅ローンの返済が終わっている場合は管理費修繕積立金など管理費用と固定資産税、都市計画税などの税金関係の負担さえすれば維持管理することができます
また、分譲マンションを相続するほうが現金で相続するよりお得ってご存知ですか
分譲マンションを相続する時は不動産評価額は現金で相続するより８０％以上低く評価されます
そのため分譲マンションの価値が1億円とした場合、80％の評価で相続することができるので税金も安くすみます
まとめ
分譲マンションは基本的には自分が住むためのものとして、管理や建物が非常によく作られています
そのため賃貸として貸してしまうと損することが多いということが多いです
将来的に住むことのない分譲マンションは手放されたほうがいいです
ただ、条件によって持ち続けて賃貸の方がいい場面もあります
どちらか悩んでしまう場合は専門家に相談することをおすすめします
