売主は中古マンションの販売の際に、その物件の不具合に対して、買主に修繕費を払わなければならないことがあるのをご存知でしょうか。
買主は不動産売買でも、消費者として法律で守られているのです。みなさんが、中古マンションの売却後に不利にならないように、この「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」について学びましょう
中古物件は新築物件と違い、時間の経過とともに古くなって行くため、何が本来の欠陥なのか見分けるのが難しいですね。
時には、法律を逆手にとって、過剰な「瑕疵担保責任」の追求を受けることがあるかもしれません。土地建物の瑕疵担保責任の種類と、売主として責任を取らなければならない範囲、期間について、また、その対処方法についてご紹介しましょう
売却時の瑕疵担保責任とは
売却時の「瑕疵担保責任」とは、売却したマンションや戸建住宅に欠陥が見つかった時に、原則として、売主が負わなければならない責任を言います。
これは、販売時に、買い主側が注意してチェックしても、気づくことのできなかった隠れた不具合を意味します。
「瑕疵担保責任」は、引き渡し時には気づかなかった物件の重大な欠陥で、住んでみて初めて発覚した不具合です。購入時にその欠陥について知らされておらず、それを知っていたら買わなかったという欠陥に対して、買主はその修繕・改修費用のために損害賠償を求めるほか購入した目的を達成できない場合は、契約を解除することができます
売主は、契約時に不具合を伝えてしまうと、マンションが高く売れなくなると思うかもしれません。
しかし、買主が「この事実を事前に聞いていれば、契約しなかった」と思うかもしれないことは、売却時に申告しましょう。
後々のトラブルを考えれば、売主が分かっているマンションの現状を正確に伝え、瑕疵担保責任を請求されないよう、スムーズな取引を優先さすことが大切です
中古マンションの瑕疵の種類と範囲
具体的に「瑕疵担保責任」には、
・洗濯機の排水管のつまりで床一面浸水して、床板を張り替えなければならなくなった
・入居して間もなく、湯沸器からお湯がでないことに気づいた
・マンションの配管の腐食による水漏れで、天井板が腐って崩落した
などがあります。
一般によくある「瑕疵担保責任」は、雨漏り、台所の水漏れ、給排水設備の故障、床や壁の大きな傷、シロアリ被害などです。
瑕疵担保責任の「瑕疵（かし）」とは「欠陥」「傷」を意味し、「物が通常有すべき品質・性能を欠くこと」「本来備わっているべき機能・状態が欠如していること」と定義されています。また瑕疵には法律的瑕疵と物理的瑕疵、心理的瑕疵があります。
建物の建築に関する法規制や、利用用途の制限や許可制などの法律的瑕疵は、仲介業者が販売時にする「重要事項説明」で責任を負っています。
売主が責任を追求されるのは、物理的瑕疵と心理的瑕疵です。
物理的瑕疵には、売主や媒介業者が調査して分かるものの他に、専門家でなければ分からないものもあります。
例えば、土地の軟弱地盤、擁壁（ようへき）の不良、地中埋設物、土壌汚染です。建物では、雨漏り、水漏れ、シロアリ、基礎構造の欠陥で建物が傾き沈下する「不同沈下」などがあります。
心理的瑕疵には、売主にとっては心理的負担でなくても、買主にとっては負担となる環境問題などがあります。例えば、事件・事故、近隣の暴力団事務所・嫌悪施設のなどがあり、これが意外とトラブルになるケースが多いです。
よく問題になる心理的瑕疵の例は、
・マンションの最上階で、夜になると屋上の換気扇の音がうるさい
・過去に自殺があったと近所の人から聞いた
・近隣に産業廃棄物処理場があり、風向きにより悪臭がきつい
などです。
不動産仲介業者が「取引上説明する重要事項」の範囲に入らない、専門家でなければわからない瑕疵の中には、近年問題になっている、土地の「土壌汚染」や建物の「不同沈下」があり、のちのち大きな問題になることがあるのを知っておきましょう。
瑕疵担保責任では、過去のもめごとで裁判になった事例の判決があります。瑕疵に該当するかもしれないと気になる点は、法律に詳しい専門家のいる業者に確認するのをお勧めします。
例えば、「近隣の暴力団事務所の告知義務に関しては、瑕疵に該当して、損害賠償金は発生しても、居住不可能ではないので、契約解除はできない」などの過去の判例があり、このようなもめごとは弁護士さんの領域ですね。
売主の瑕疵の告知義務と瑕疵の範囲の明記
前述したように、売主は、物件を補修したり、損害賠償に応じたりしなければなりません。
欠陥が重大で補修できない場合は、契約解除ということもあります。しかし、雨漏りの瑕疵など、売主が把握している不具合を、売買契約書に正直に記載しておけば、売主は売却後の雨漏りに対して責任を問われることはありません。
ところが、売主が、雨漏りを把握していたにもかかわらず、故意に買主に告知しなかった場合は、たとえ契約書に期間を明記していても、期間をすぎた雨漏りに対して、売主は瑕疵担保責任を追求されます。「気づいていた隠れた瑕疵」は、「詐欺」「契約違反」と同じ悪質行為と見なされます。
また、買主の中には、床の傷などの些細な欠陥を見つけて、損害賠償を要求してくる場合があります。
そこで、どこまで売主が瑕疵担保責任を負うかの範囲を「売買契約書」に明記し、このようなリスクを回避することができます。
内覧時に、通常の注意を払えば、当然目に入って気づくはずの瑕疵は、原則、対象外となります。また、買主が事前に知っていて、故意に賠償を求める行為も対象外となります。
売主が内覧時に口頭で「それは説明した」、買主は「いや、聞いていない」という水掛け論に発展しないよう、契約書に「瑕疵担保責任は、雨漏り、シロアリ被害に限り、その他の瑕疵を免責する」などと文章に残して、売主の告知義務をはたしましょう。
一番問題になるの、売主がその欠陥を欠陥と思っていない場合です。
そもそも売主がその欠陥を瑕疵として認識していない場合は、売却後のトラブルを防ぐことはできません。
心理的な不快感も含めて買主がどのようなことを瑕疵と思うのか、買主の立場に立って考え、瑕疵範囲を契約書に明記することが大切です。
瑕疵担保責任の期間
民法では、買主が隠れた瑕疵を発見して、それを知った時から1年以内に申し出れば、売主は瑕疵担保責任を負わなければならないとされています。
買主が瑕疵を知った時から計算するため、9年後に瑕疵を知った場合は、それを知ってから1年以内になります。
それでは、中古マンションの売主にとっては、将来長期にわたり安心できず、売ることのリスクがあまりにも高すぎます。
そこで、任意規定（当事者の同意により決める規定）で、瑕疵担保責任の期間を変更したり、責任を負わない特約を結んだりすることができます。
また、契約書に定めなない場合は、瑕疵担保責任を負う期間は、物件の引き渡しから１０年以内とされます。
不動産の瑕疵は、それが引き渡し時にあった瑕疵なのか、経年劣化（年数が経つに連れて、性能や機能が低下すること）による瑕疵なのか、判断が難しいです。
その瑕疵が購入した後に起きている場合も、売主として、瑕疵の正確な発生時期を証明することは難しいです。
また、契約後に壊れた部分は、当然売主の責任ではありません。
そのため、一般に売買契約書で、売主が個人の場合は、瑕疵担保責任を負う期間を売買契約から2〜3ヶ月、長くても6ヶ月〜1年程度に定めるケースが多いです。
売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法で2年以上としなければならないと定められています。
また、給湯器・コンロなどの器具の故障、生活の主要設備の修復については、7日などと日数を設定する場合が多いです。
これらの期間は、不動産流通経営協会(FRK)の標準売買契約規定に基づくことが多いです。
瑕疵担保責任の回避契約と業者買取り
売主と買主の合意で、売主の瑕疵担保責任を問わない契約を交わすことも可能です。「現状引き渡し」「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」などと契約を交わし、売主は修理費を負担する義務を逃れることができます。
築30年を超える中古マンションの場合、建物の価値を０円として土地だけの価値で売ることもあります。
瑕疵担保責任の期間を2ヶ月以内と短く「売買契約書」に明記すれば、それ以降は買主の責任になります。
築年数がかなり経っている場合、空き家状態が長い場合は、「現状引き渡し」で買主の同意を得て契約することが多いです
買主の中には、いろいろな知識を持って交渉してきて、瑕疵担保責任と引き換えに値下げを要求してくることもあります。
古いマンションの場合は、そういった状況も想定しておくことが必要です。
また、売却には「仲介」と「買取り」があります。「仲介」は個人の売主と買主の仲介を不動産会社がしますが、「買取り」は不動産会社が買主で買い取ります。
不動産会社が買い取る場合は、売主は瑕疵担保責任を負わなくてもよくリフォームや修繕なしで現状のまますぐに売却できるメリットがあります。
瑕疵担保責任の保険
売主が検査機関に検査を依頼することで、瑕疵担保責任で発生する負担を保険金で支払うことができます。住宅瑕疵担保責任保険法人の「既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ）」という保険です。
保険の対象になるのは、住宅の柱や壁の「構造耐力上の主要な部分」、窓や屋根などの「雨水の侵入を防止する部分」などで、保険期間は1〜5年間などの定めがあります。調査費用、補修費用、転居・仮住まいなどの費用が500〜1000万円の限度で保険が支払われます。
不動産業者の提供する保証サービスもあります。引き渡しから一定期間内に見つかった瑕疵に対しては、不動産会社が補修費用を負担するサービスです。
不動産会社によって異なりますが、一般的には、2年の保証期間で、200〜500万円の限度で保証しています。
建物のインスペクションと地質調査
建物を調査し住宅診断（ホームインスペクション）する会社や、第三者機関による物件の地質調査が近年脚光を浴びています。
売主にとっては、ホームインスペクションを受けることで、売却後のトラブルを防ぐこと、買主に安心感を提供できるメリットがあり、また、買主は欠陥を事前に知ることで修繕費などを把握できます。第三機関に関しては、地域の宅建協会や不動産関連団体に問い合わせてみましょう。
仲介業者に依頼の内覧時確認と書類作成のお願い
どれだけ、契約書に明記しても、瑕疵責任をめぐるトラブルはおきます。
中古物件の場合は、売却を依頼して媒介してくれる不動産仲介業者に、現地案内の際に買主の内覧時の不具合確認を徹底してもらうようお願いしましょう。
また、引き渡し時にも、買主に再度確認してもらいましょう。仲介業者と協力して情報開示を徹底することが、トラブル防止につながります。
さらに、売主は、仲介業者に物件の現状を正しく伝えて「重要事項説明書」や「物件状況確認書（告知書）」で、買主に正確に伝わるようにしましょう。
契約前に口頭で不動産仲介者に説明した内容や、取り決めた瑕疵担保責任の範囲、期間が、正しく契約書に明記されているかご自身でも確認いたしましょう。
2020年6月施行の改正民放の内容
2017年5月に民法改正案決まり、2020年6月1日施行されることになります。
改正民法では「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」となり、内容はより買主を保護する内容に、責任範囲、保証内容、期間延長が変更されています。
改正後は、買主は瑕疵に対して、売主に「補修請求」「売買代金減額請求」できる期間です
今までは買主が「瑕疵を知ってから１年以内に請求」となっていましたが、改正後は一般の消滅時効と同じ「５年以内」に変更されています。
まとめ
売主は物件の築年数に関わらず、契約を締結する前に物件の状況を正確に把握することが大切です。
売主は、物件を客観的に見て欠陥がある場合は、その瑕疵を買主に正確に伝える義務があります。
また、瑕疵の責任を負う種類、範囲、期間を売買契約書に明記することができます。
売買契約書に記載すれば、契約書通りに対処することで、揉め事が長引くことを回避することができます。
その欠陥が瑕疵になるかどうかわからない場合は瑕疵担保責任に詳しい不動産業者に相談しましょう。
その他わからない点はお気軽にお問い合わせください。
