アパートなどの賃貸を経営している大家さんにとって、空室問題は出来るだけ早く対策をとりたい事ですよね。
そのような時に、民泊として活用すると良いという事が言われています。
しかし、実際に民泊がどのように空室対策になるか分からないという人も多いでしょう。
そこで今回は、空室対策は民泊が有効？というテーマで、仕組みや注意点も併せて解説していきたいと思います。
賃貸の空室問題で悩んでいる人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
民泊とは？
それではまず、そもそも民泊とはどのようなものなのかを解説していきましょう。
民泊とは、明確な定義があるというわけではありませんが、住宅の一部や全部を旅行者などが宿泊できるようにしている施設の事を指しています。
昔から民泊というサービスはありましたが、近年民泊に伴うサービスが色々と展開されるようになり、急速に需要が伸びているサービスになっています。
賃貸の空室対策で民泊が有効？
では次に、賃貸の空室対策で民泊が有効？という部分を見ていきましょう。
結論から言うと、賃貸の空室対策で民泊は有効と言えます。
民泊は、一般の住宅だけでなく賃貸住宅の居室も対象となっており、「台所」「浴室」「トイレ」「洗面設備」などが設けられているなど一定の基準を満たしていれば民泊として営業する事が可能です。
さらに、「現に人の生活の拠点として使用されている家屋」「入居者の募集が行われている家屋」「随時その所有者・賃借人または転借人の居住用に供されている家屋」の3種類に賃貸は該当しているため、空室対策として民泊を活用する事が可能です。
しかし、民泊として活用する際の条件によって、物件が所在する自治体の都市計画課に確認する必要がある事があります。
例えば、「旅館業法」に基づく民泊を行う場合は、都市計画法や建築基準法により営業が出来る地域が限定されています。
そして、「国家戦略特区法」に基づく民泊を行う際は、国から国家戦略特区と指定され、かつ民泊条例を制定した地域であることが必須条件となります。
「住宅宿泊事業法」に基づく民泊を行う際は、条例で制限されている可能性がないか確認する必要があります。
このように、目的に応じて確認しなければならない条件が異なるので、空室対策としてすぐに民泊をスタートさせられるわけではないという事は覚えておきましょう。
空室対策で民泊をする際の注意点
では次に、空室対策で民泊をする際の注意点を解説していきたいと思います。
民泊施設への被害への対策
まず1つ目は、民泊施設への被害への対策です。
法整備によって、賃貸を民泊施設として活用するケースが多くなる中、宿泊者の質の低下も懸念されています。
特に、価値観やマナーに対する考え方の違う外国人の民泊への宿泊が多くなってくると、器物破損や紛失などの問題が多く報告されるようにあっているケースもあります。
そのため、賃貸を民泊として活用する際は、宿泊者による器物破損などに対する対策も考えておく必要があるのです。
入居者や近隣住民とのトラブル対策
2つ目は、入居者や近隣住民とのトラブル対策です。
こちらも、宿泊者のマナーへの価値観の違いが大きく影響する事ですが、夜中の騒音や喫煙などがトラブルの原因になるケースが多いのです。
特に、旅行としてその土地を訪れている宿泊者に関しては、その地域の決まりなどをしっかり説明する事が重要です。
条例や規制改正に伴う事業への影響対策
そして3つ目は、条例や規制改正に伴う事業への影響対策です。
管轄法や条例は、度々ルール変更があったり、再申請が必要になるケースもあり、常に事業への影響を把握しておく必要があります。
許可を取るのは比較的に簡単で『簡易宿所営業』を取得する必要があります
相談窓口は区役所、市役所、保健所、消防署に相談することで大体は解説します
ただ、特に注意したいのが元々民泊ができない地域もあるということです
| 簡易宿泊所 | 民泊（民泊新法） | 簡易宿泊所 | |
| 許認可 | 許可 | 認定 | 届出 |
| 営業日数 | 制限なし | 年間180日以内 | 制限なし |
| 宿泊日数 | 制限なし | 制限なし | 2泊3日以上 |
| フロント設置 | なし（例外有） | なし | なし |
| 客室面積 | 3.3㎡以上（1人） | 3.3㎡以上（1人） | 25㎡以上 |
| 非常用照明、消防設備 | 必須 | 緩和 | 必須 |
| 不在時の管理委託 | なし | あり | なし |
『ヤミ民泊』と呼ばれているものは本来の住宅宿泊事業法に基づいて都道府県に届け出していなかったり、必要な設備が整っていないものなどがあたります
ヤミ民泊の見分け方は
- 都道府県知事への届け出がない
- 官公庁の民泊制度サイトに記載がない
- 民泊のステッカーがない
空室対策で民泊を始める際の必要書類
それでは最後に、空室対策で民泊を始める際の必要書類について解説していきたいと思います。
- 欠格事由に該当しない事を誓約する書面
- 登記事項証明書
- 破産手続き開始の決定を受けて複権を得ないものに該当しない旨の市町村長の証明書
- 賃貸の入居募集の広告その他それを証明する書類
- 区分所有の建物の場合、マンション規約の写し
- 住宅図面
- 消防法令適合通知書の取得
上記のような書類が必要になります。
この他にも、地域によって必要になるものが異なるので、詳しくは国土交通省のサイトを参考にしましょう。
なぜ、民泊が儲かるのか？
民泊にすることで、いままで月単位で貸していた部屋が日単位で貸すことができます
もちろん、月単位で貸すよりは日数で貸した方がもちろん単価はアップします
月 7万円の家賃の１LDKのお部屋が 1日5,000円で貸すことで最大150,000円の売上に化ける可能性があります
現在、新型コロナの感染拡大で外国人のインバウンドで減少で空室対策で民泊を利用されていたオーナー様の収入は大きく減少しています
外国人の入国も今後増えてくることがよそうされますので、十分に空室対策として機能する可能性が高いです
まとめ
さて今回は、賃貸の空室対策は民泊が有効？というテーマで、仕組みや注意点なども併せて解説してみました。
アパートなどの賃貸を経営していると、空室問題は出来るだけ早く対処したい事ですよね。
民泊は、空室問題で悩んでいる大家さんにとって、非常に有効な方法と言えるでしょう。
しかし、民泊をする際には様々な条件があり、適合していないと罰則の対象になる可能性もあるので注意が必要です。
空室対策を考えている人は、民泊の活用も考えてみてはいかがでしょうか？
