物件概要
| 物件名 | セントラルハイツ灘 |
|---|---|
| 所在地 | 神戸市灘区友田町4丁目2番16号 |
| 最寄駅 | 新在家駅より徒歩で2分 六甲道駅より徒歩で6分 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート地上7階建 |
| 戸数 | 22戸 |
| 築年数 | 1983年2月 |
| 間取 | 2LDK ～ 3LDK |
| 広さ | 57.19㎡ ～ 62.93㎡ |
| 事業主 | 橘興産 |
| 施工 | 習田組 |
| 校区 | 成徳小学校・烏帽子中学校 |
| 地図 |
売却した時、賃貸にした時のお金の話
売却相場・賃貸相場
精度を高く査定をご希望の場合は下記よりご相談ください（無料で査定を行います）
| 広さ | 参考価格 | 参考賃料 |
|---|---|---|
売却した時の費用は
| 適用 | 項目 | 概要 | 費用 |
|---|---|---|---|
| 契約 | 印紙税 | 売買契約書に必要な収入印紙代 | 1万円～ |
| 仲介 | 不動産仲介手数料 | 不動産会社に支払う仲介手数料 | （上限）売買代金×3％＋6万円＋消費税 |
| 登記 | 登録免許税 | 所有権移転登記 | 1万円～2万円 |
| 報酬 | 司法書士への報酬 | 1万円～5万円 | |
| 税金 | 譲渡所得税・譲渡住民税 | 土地、建物を売ったとき |
賃貸にした時の費用は
| 適用 | 項目 | 概要 | 費用 |
|---|---|---|---|
| リフォーム | ハウスクリーニング・壁紙交換 | 30万円～50万円 | |
| 仲介 | 不動産仲介手数料 | 不動産会社に支払う仲介手数料 | 家賃1か月分（消費税） |
| 管理 | 賃貸管理 | 不動産会社に支払う管理料 | 家賃の3％～10％（消費税） |
火災保険料、家賃保証会社などの費用については入居者負担が一般的になります
賃貸にして貸す場合は入居者募集前にお部屋のクリーニング、壁紙交換をして綺麗な状態にしていないと入居者が付かない事が多く、結果的に家賃が安くなる傾向があります
不動産屋に管理を依頼する事で入居者のクレームなどはすべて不動産会社が対応してくれます
売却する場合
売却のスケジュール（流れ）
地元・大手の不動産会社3社に依頼するのがおすすめ
⇒どのように販売してくれるのか、販売戦略も含めて相談してみましょう
1社に依頼する場合は専任媒介契約・2社以上に依頼する場合は一般媒介契約という契約方法で契約します
それぞれ、メリット・デメリットがあります
住んでいる場合は売主様・不動産会社立ち合い、空家の場合は不動産会社が見学立ち合いします
購入希望の場合は買付証明書を発行します
不動産会社が売買契約書・重要事項説明書などを作成します
不動産会社で売主・買主契約を結びます
引き渡しまでのルールなどをお互いに確認します
金融機関で現金・住宅ローンなど実行に合わせて、司法書士により名義変更を行います
決済が終わった段階で引渡しになります
査定
インターネットを利用すれば、ここ近年の取引価格はすぐにみつけることができます
大体の金額を把握して実際に取引実績がある不動産屋に査定を依頼することがおすすめです
価格は年単位、月単位、週単位でも変わってきます
そのためネット査定だけでは正確な査定価格は出すのは難しいと思います
売却期間
不動産売却がスムーズにいくと不動産の現金化が約1ヵ月～約1か月半ぐらいです
査定価格が高すぎると販売期間が長くなる為に不動産現金化が遅くなります
ただ、安すぎてしまうと大きな後悔が残ってしまいます
査定は地元や大手など近くの不動産会社3社に依頼することがおススメです
最近、不動産査定を扱うサイトは特に注意が必要です
遠方過ぎる不動産会社に依頼することも多く、査定価格が不安定になる原因にもなります
専任媒介契約と一般媒介契約
マンション売却を不動産会社に依頼する場合に専任媒介契約もしくは一般媒介契約を結びます
- 専任媒介契約は1社の不動産屋に依頼
- 一般媒介契約は複数社の不動産屋に依頼
査定は最低3社に依頼
査定は不動産を売却にあたり非常に重要です
安すぎる査定、高すぎる査定は実際よくある話です
不動産会社に任せればすべて正しい査定金額を出してくれると思われるかもしれませんが、取引事例から予想するように査定金額を出すために査定金額は通常バラバラです
相場3000万円の中古マンションを査定依頼した不動産会社に2800万円で購入したいお客様がいた場合、できる営業マンは査定金額を2780万円で査定してしまいます
不動産の査定は長年経験で金額を出してから後付けで根拠を入れるほとんどだと言えます
売却価格は安すぎても高すぎても損
よくあるケースは販売価格が高すぎて売れないというケースです
現在、インターネットで検索すれば過去の取引事例を買主が簡単に知ることができます
そのため、あまりにも高い場合はあきらめるケースもよくあります
当初の販売価格は希望の価格でも問い合わせ状況に合わせて相場価格で考えるほうがいいかもしれません
売却利益がでた時は譲渡所得税、譲渡住民税がかかる
5年以内で売却の場合、税率は39％
購入価格から売却価格と売却費用を差し引いたものがプラスになると不動産を売却して利益があがるということになります
その場合は譲渡所得税と譲渡住民税がかかります
佐藤所有期間が5年未満と5年超で税率が変わります
譲渡所得税＝不動産売却益×税率
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | ９％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | ５％ |
不動産売却益（譲渡所得）
＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)－控除金額
「売却価格」とは、不動産の売買金額になります
「取得費」とは、売却した不動産を「取得した時にかかった各種費用」のことです。
- 不動産購入価格
- 建物の建築にかかった代金
- 不動産購入時の仲介手数料
- 購入時に支払った税金
- 設備費
- 土地の改良費
- リフォーム費用
「譲渡費用」とは売却時にかかった経費になります
- 不動産会社に支払った仲介手数料
- 印紙税
- 売却のために支払った建物の取壊し費用
- 売却のために支払った立退料
居住用財産3000万円特別控除
購入金額が売却金額を差し引いて利益が上がっていれば譲渡所得税と譲渡住民税がかかりますが、居住用財産として要件にあてはまれば3000万円まで税金の控除が受けられて税金を支払わなくてもいいです
マンションを売却時に前もって税金の計算をしていないと、折角高く売れても税金を払って利益が出ないという事も考えられます
譲渡損失が出た場合の特例
不動産売却で損した場合は条件が合えば所得から損した部分を差引する事ができます「損益通算」
譲渡損失額が大きい場合は「繰越控除」で通年で控除を受ける事も可能です
繰越控除とは売却した年の翌年から最長3年間に渡り、譲渡損失を繰り越して税金を計算できる措置です。
合計最長4年間の所得税や住民税を軽減できます。
損益通算できる特例には買替と売却損で利用する事ができます
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、マイホームの買い換えのために不動産を売ったケースに適用される特例です。
売却物件の条件
- 譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年超である
- 500m²以上の敷地を売却した場合、500㎡までの損失までが対象となる
買替物件の条件
- 売却の翌年の12月31日までに借入れにより取得する
- 取得年の翌年12月31日までに前の居住用不動産を売却する
- 居住用の床面積は50㎡以上である
- 購入後の物件の住宅ローンは、融資期間10年以上であり、かつ特例を受ける年の年末に残債がある
佐藤住宅ローン控除との併用は可能ですが、3000万円控除の利用はできません
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マンションを売却した時に購入金額、経費などを差引して損した場合は所得控除を受けれる可能性があります
売却物件の条件
- 譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年超である
- 譲渡の前日にそのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残債がある
- 住宅ローン残債が売却金額を超えている
佐藤3000万円控除の利用はできません。売却で損した場合は申告の必要はありませんが申告しておいた方がお得になる場合もあります
賃貸する場合
賃貸の場合はお部屋のリフォーム内容によっても賃料は上下します
こちらでは一般的なリフォーム（ハウスクリーニング・壁紙交換）などを行った場合の賃料について解説しております
賃貸にする場合の注意点
リフォームする必要がある
不動産賃貸の場合はあらかじめリフォームする必要があります
壁紙・ハウスクリーニングなどは必要になります
リフォーム無で募集すると、なかなか入居者が見つからないということもあります
賃貸物件ではリフォームをしていないお部屋はあまりないと思います
敷金・礼金とは
家主は入居者から敷金・礼金をいただきます
敷金とは・・・お預かり金です。入居者の責任によって何かあった場合の保険のような役割です
礼金とは・・・100％家主の収入です
賃貸の場合は入居者からこのような負担金を初期費用としていただきます
敷金・礼金の額については専門家と相談の上決めていくようにしましょう
不動産会社への報酬は
不動産会社への報酬は広告料という形で支払が必要です
金額は不動産会社によってまちまちですでのでご確認してみてください
管理料
賃貸をする場合は必ず、賃貸管理というものが必要になります
不動産会社に依頼する場合としない場合があります
管理料も各不動産会社、管理会社によっても大きく違います
管理内容、管理料とのバランスを考えてどこに依頼するのかを確認するようにしましょう
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