中古マンションを購入する場合、どのようなものがいいのかわからないと思います
中古マンションを購入するのにあたり、予算・物件選び・リフォーム・住宅ローンの組み方・税金と初めての方にもわかりやすく説明しています
すこしでもご自身に合う中古マンションであうことができれば幸いです
長年、中古マンションを販売しているからお客様には注意してもらいたいことについてまとめてみました
中古マンション予算
現在は住宅ローンで本体価格以外にも諸費用も住宅ローンを組むことができます
自己資金を貯めてから不動産を購入することが安心ですが、支払い可能な住宅ローンを組めば自己資金を貯める必要もありません
賃貸住宅で家賃を払うよりは住宅ローンで払った方がいいと思われる方は住宅をはじめから住宅を購入したほうがいいです
自己資金より総支払額が重要です
自己資金を貯めてから不動産購入をすることを考えておられる方は多いと思います
実際は自己資金を貯めても、ご自身の支払能力から考えて高いものを購入してしまえば自己資金の意味がありません
収入額に合わせて年単位の支払いが安心してできるマンション選びがおすすめです
手取りから支払いできる額を決める
ご自身の収入はご存じでもあまり手取り収入を計算されたことがある方はすくないのではないでしょうか？
実際に手取り収入から住宅ローンの支払い・生活費・管理費・修繕積立金・税金がでていきます
年収別手取り収入は
| 年収 | 手取り収入 |
|---|---|
| 200万円 | 160万円 |
| 300万円 | 235万円 |
| 400万円 | 311万円 |
| 500万円 | 387万円 |
| 600万円 | 457万円 |
| 700万円 | 524万円 |
| 800万円 | 589万円 |
| 900万円 | 657万円 |
| 1000万円 | 722万円 |
と年収から健康保険料・厚生年金保険料・雇用保険料・所得税・住民税を支払うと実質23％ぐらいは手元に届かないお金になります
手取り収入から住宅ローン・税金・管理費・修繕積立金を計算すると本当に安心して購入できる金額が出すことができます
住宅費用は収入の20％～30％ぐらいの支払いが一般的です
価値ある不動産とは
小規模マンションの管理費・修繕積立金
20世帯前後の小型のマンションは管理費・修繕積立金が高騰しやすい特徴があります
マンション戸数が少なくなると管理費、修繕積立金の負担割合が増えます
特に高くなる可能性があるのが築20年～30年でエレベーターの交換時期、立体駐車場の交換時期など設備を入れ替えるときに修繕積立金が高くなりやすい時期になります
管理費や修繕積立金の金額を抑えたい場合は中規模以上のマンションがおすすめです
駅からの距離徒歩10分以内が資産的価値
マンションの場合は駅からの距離が非常に重要です
駅から10分を超える距離になると資産価値も落ちやすい傾向です
今後は少子高齢化の影響で不動産を取得世代はより立地条件がいいマンションを選ぶ傾向が強くなり、駅から離れたり坂道など高齢者が好まない物件については購入者が少なくなる傾向がでます
10分圏内に買い物施設
将来的にマンションの価格は古くなると下がりますが、近くに買い物施設がある物件は下がりにくいことが言えます
買い物施設がない物件はできるだけ避けるようにしたほういいです
人気の学校区エリアの物件は価格が下がりにくい
購入者が子育て世代というのがマンション、戸建てを購入する層の大部分を占めています
不動産購入は地縁のある方が購入する場合が非常に多く、人気の学校区限定で購入する方が多いです
人気の学校区で不動産を購入すると価格も下がりにくいです
設備の多いマンションは？
温泉付き・ゲストルーム・滝など設備の整ったマンションにはいろいろな設備をもっているものも多くあります
プール付きのマンションなども最初は使われていたものも、費用がかかるということで使われないマンションも多くあります
設備があると合わせて費用がかかるものだと思う必要があります
専用庭・ルーフバルコニー付きは費用がかかる
自分専用のスペースがついている場合は非常にうれしいものです
ただ、そういった部分はすべて個人の所有でないものが一般的でマンション全体で所有しています
専用スペースではありますが、毎月管理費・修繕積立金がかかります
マンションによっては月々数千円という場合も珍しくありません
あまり専用部分があると費用はかかりますので注意が必要です
リフォーム費用が抑えられるものを選ぶ
中古住宅は購入してリフォームをかけることが一般的です
リフォーム費用は500万円～1000万円と高額にかけるリノベーションを考える方が多いです
安く購入しても高額のリフォーム代金をかけてしまうとあまり意味がありません
リフォームがかかりすぎないマンション選びが重要です
特に水回りを移動するリフォームは費用が高くなります
まとめ
家を購入する時に特に注意したいことは税込みの総所得で購入できるものを選ぶのではなく、手取り収入で物件を選ぶことをおすすめします
総収入で計算すると実際支払いが始まると住宅ローンの額の負担感を感じるというお客様が多いようです
