神戸市東灘区森南町の土地価格相場(坪単価)

神戸市東灘区魚崎西町は世帯数は1,206、人口2,857の用途地域は準住居地域、第1種住居地域、準工業地域になります。

魚崎西町の土地価格相場(坪単価)

魚崎西町1丁目

相場価格　　坪単価61万円～70万円

魚崎西町2丁目

相場価格　　坪単価58万円～68万円

魚崎西町3丁目

相場価格　　坪単価56万円～68万円

魚崎西町4丁目

相場価格　　坪単価89万円～101万円

土地の価格は4種類ある。実際に取引される金額は実勢価格

固定資産税評価額・路線価・公示地価・実勢価格の違いとは

土地価格がよくわからないという理由に土地価格は実際4種類あります

基準になる指標から土地価格を算出するにはそれぞれの価格についての計算式が異なります

実勢価格も相場の1.1％という事ではなく、時期や周辺の物件状況、日当たり、隣地との距離、接道道路の幅員などの要素によって1.2倍～1.3倍の誤差は必ずあります

実勢価格の目安 ＝ 公示地価（㎡単価）×1.1×面積
実勢価格の目安 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1
実勢価格の目安 ＝ 路線価（㎡単価）÷ 0.8 × 1.1 × 面積（㎡）

固定資産税評価額

固定資産税評価額は市町村が3年に一度見直し行います。毎年納める固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算出に使われます。固定資産税評価額を知りたい場合は所有者に毎年届く、納税通知書を確認することや市町村役場で確認する事ができる固定資産課税台帳の閲覧、また、固定資産評価証明書を役所で取得する事ができます。取得するには申請書・本人確認書類（運転免許所・パスポート）・手数料が必要になります

路線価

相続税の基準となる土地価格の基準値。毎年1月1日の評価を毎年7月1日に発表される価格になります。不動産鑑定士など専門家による評価と税務署（国税庁）が定めます。地価公示価格の80％程度を目安にします。『財務基準書路線価、評価倍率表』で確認する事ができます

公示地価

1月1日の基準日の価格を毎年3月に国土交通省が公表しています。公示地価は公共用地の取得や金融機関の担保評価、企業の持っている土地の評価の基準として使われています。実際の取引の価格に一番近い数値になります
全国約2万6000箇所が調査地点になっています

国土交通省『国土交通省地価公示』で確認することができます

実勢価格

実際の取引価格。需要と供給の関係で決定されます

取引の目安は公示価格×1.1です

土地の査定金額が安すぎる

不動産屋の不動産査定はどうして大きくちがうのか？

不動産屋と呼ばれる業種の中でも仕事内容が大きく違います

• 不動産仲介
• 戸建ディベロッパー

で価格査定は違います

不動産仲介では基本的には実勢価格の査定になりますが、戸建ディベロッパーは路線価を基準にする事が多いようです

不動産を売却する場合に頭の片隅に入れておきたい知識です

査定金額を下げる為にマイナス要素を取り上げる

土地査定の場合どうしても売主に安く売却をしてもらうために土地のマイナス要素を強く話をする業者さんが非常に多いです

マイナス面もあればプラス面もありますので納得いく査定を受けてから売却を考えても遅くありません

土地売却は不透明なところをないようしたいところです

土地売却で注意したい事

最低3社に査定依頼がおすすめ

ほとんどの不動産会社での不動産査定は無料です

査定は３社以上に依頼することで土地の価格がわかってきます

唯一性の高い土地はプロでも価格を見誤ることはよくあることです

『え、そんなに高く売れてたの』『なかなか、売れない』などプロ同士の話でよくあることです

不動産の査定金額より大幅に高く売れるということはよくあることです

購入者が個人のお客様の場合はどうしてもこの土地がほしいという相場では判断できないことがよくあるからです

大手不動産の買取業者の紹介は特に注意！

大手不動産仲介で買取業者をお客様として紹介されるときは特に注意です

大手不動産会社の営業マンが懇意にしている買取業者はかなり買取価格が安い傾向があります

買取価格が安すぎないか判断が必要です

譲渡所得税、譲渡住民税

特に注意したいのが税金です

購入価格より高く売却した場合に譲渡所得税、譲渡住民税がかかります

購入価格がわからない場合や相続した土地の場合は譲渡所得に対して95％に対して税率がかかってきます

短期譲渡所得　譲渡所得×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
長期譲渡所得　譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

境界を確認できる

土地取引において境界が確認できなく不明瞭である場合は価格が下がることも考えられます

境界のポイントをはっきりとさせる状態で一番高く買ってもらえるところに相談するようにします

土地を売却する上で知っているほうがいい知識

実測売買と公簿売買

実測売買もしくは公簿売買で取引されます

公簿売買・・・登記簿の公簿面積での取引・売主側の測量の費用が抑えられる
実測売買・・・測量で行った面積で取引

家を売るときに土地の測量図は必要？

古い時代に取引された土地は測量図がないものも多く、取引において売主が損をすることもよくあります

土地の境界が不明な土地・・・購入者が隣地トラブルに合う可能性もある
市街地で土地の評価が高い・・わずかな面積の違いで価格が大きく変わる

現在では測量機器の進歩で正確な測量が可能になってきました

不動産の売却において正確な面積は高く不動産売却するためにも必要になります

測量の費用の目安

	費用	期間
確定測量	約４０万円～８０万円	約３か月程度
現況測量	約１０万円～２０万円	約１週間程度

土地を売却する場合は土地のプロフェッショナルに相談

不動産屋がすべて土地のプロフェッショナルという訳ではない！

一般の方からみれば不動産屋はすべてプロフェッショナルと考えるのも不思議ではありません

実はそれぞれ得意不得意分野があり、土地のプロフェショナルという訳ではありません

間違って相談してしまうと安く取引されてしまう可能性があります

土地利用方法によって価格は違う！

土地は経済活動、生活にはなくてはならないものです

場所によってはマンションが建築できないエリアもあれば、事業用不動産が建築できないエリアなどもあり土地利用方法はさまざまです

土地利用に合わせた土地のプロフェッショナルに相談していただき、より高く評価される買主に橋渡しをするのが土地のプロフェッショナルになります