神戸駅前マーチハイムはハーバーランド駅より徒歩で3分です
物件概要
| 物件名 | 神戸駅前マーチハイム |
|---|---|
| 所在地 | 兵庫県神戸市中央区相生町4丁目8番5号 |
| 最寄駅 | 『ハーバーランド駅』 JR東海道本線 JR山陽本線 神戸市営地下鉄海岸線 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート地上11階建 |
| 戸数 | 31戸 |
| 築年数 | 1981年1月 |
| 間取 | 2LDK～3LDK |
| 広さ | 51.87㎡ ～ 87.61㎡ |
| 事業主 | 歩総業 |
| 施工 | 新井組 |
| 校区 | 神戸市立湊小学校・神戸市立湊翔楠中学校 |
| 地図 |
設備・特徴
参考価格
売却価格
坪単価 100万円～で取引されています（坪単価）
| 広さ | 参考価格 |
| 63.57㎡ | 19,200,000円～ |
| 71.63㎡ | 21,700,000円～ |
| 75.91㎡ | 23,000,000円～ |
| 81.27㎡ | 24,600,000円～ |
賃貸の場合
家賃をとって、個人法人に賃貸した場合の家賃相場です
坪単価5,000円 ～になります（坪単価）
参考条件として保証金ゼロ礼金3か月で募集した場合になり、別途不動産会社に支払う広告費や賃貸管理を依頼した場合の費用が別途かかります
| 広さ | 参考賃料 |
| 63.57㎡ | 99,000円～ |
| 71.63㎡ | 108,000円～ |
| 75.91㎡ | 115,000円～ |
| 81.27㎡ | 123,000円～ |
マンションを売却した時の諸費用は？
中古マンションを売却するのにかかる費用はほとんどが仲介手数料になります
仲介手数料は売却ができて不動産会社にお支払いする成功報酬になります
販売価格の３％＋6万円＋消費税になります
マンションを売却して利益がでた時の税金
5年以内で売却の場合、税率は39％
購入価格から売却価格と売却費用を差し引いたものがプラスになると不動産を売却して利益があがるということになります
その場合は譲渡所得税と譲渡住民税がかかります
5年を超えることで譲渡所得税・譲渡住民税は20％になります
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | ９％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | ５％ |
居住用財産3000万円特別控除
購入金額が売却金額を差し引いて利益が上がっていれば譲渡所得税と譲渡住民税がかかりますが、居住用財産として要件にあてはまれば3000万円まで税金の控除が受けられて税金を支払わなくてもいいです
マンションを売却する時に税金の計算をしていないと、折角高く売れても税金でもっていかれてしまいます
専任媒介契約と一般媒介契約
専任媒介契約と一般媒介契約の違い
マンション売却を不動産会社に依頼する場合に専任媒介契約もしくは一般媒介契約を結びます
- 専任媒介契約は1社の不動産屋に依頼
- 一般媒介契約は複数社の不動産屋に依頼
なぜ、一般媒介契約がおすすめか？
専任媒介契約の場合は他社が入れないので競争が起きないため安くなることも多いです
専任媒介契約の場合は依頼した不動産会社以外の広告はほとんど見ることはありません
依頼を受けた不動産会社が『広告不可』とするためです
理由は買主様も自社で見つけることで売上が倍になるので、他社には広告を出させないところが多いです
査定は最低3社に依頼
査定は不動産を売却にあたり非常に重要です
安すぎる査定、高すぎる査定は実際よくある話です
不動産会社に任せればすべて正しい査定金額を出してくれると思われるかもしれませんが、取引事例から予想するように査定金額を出すために査定金額は通常バラバラです
相場3000万円の中古マンションを査定依頼した不動産会社に2800万円で購入したいお客様がいた場合、できる営業マンは査定金額を2780万円で査定してしまいます
不動産の査定は長年経験で金額を出してから後付けで根拠を入れるほとんどだと言えます
よくあるマンション売却失敗‼
販売価格が高すぎる
よくあるケースは販売価格が高すぎて売れないというケースです
現在、インターネットで検索すれば過去の取引事例を買主が簡単に知ることができます
そのため、あまりにも高い場合はあきらめるケースもよくあります
当初の販売価格は希望の価格でも問い合わせ状況に合わせて相場価格で考えるほうがいいかもしれません
専任媒介から一般媒介で
売り出し当初は専任媒介契約で依頼していたが、売れないために複数業者に依頼する一般媒介の物件を時より見ます
こうなるとタイミングを逃しています
一番売れる可能性があるのが売り出し当初です
複数業者で物件を取り合う形で販売することでより売れる可能性があがります
もし、売れ残った場合、複数業者の中からよくやってくれる業者に任せてしまうほうがよりいです
