土地売却をしようと思った時に、どのような方法で売却したらわからないという人は多いのではないでしょうか？
今回は、土地売却方法の中の「分筆」について詳しく解説していきたいと思います。
分筆して土地売却を行う際の流れや、注意点も一緒に解説していくのでぜひ参考にしてみてくださいね。
土地売却における分筆とは？
それでは早速、土地売却における分筆とはどのようなものなのか？という部分から解説していきたいと思います。
分筆とは、登記簿上1つの土地を2つ以上の土地に分けた状態で登記し直す事を指します。
分筆された土地は、それぞれ新しい地番がつけられるので、独立した土地として登記されます。
分筆して土地を売却する流れ
では次に、分筆して土地を売却する流れについて解説していきましょう。
土地の相場を調べる
まずは、不動産会社に依頼をする前に、ある程度売却予定の土地の相場を調べておきます。
査定の結果を見た時に、相場よりも安いか高いかを判断できるようにしておくためです。
査定を依頼して媒介契約を締結する
そして、ある程度相場が分かったら、実際に不動産会社に査定の依頼をします。
この時に、1社だけではなく複数の不動産会社に査定依頼をして、良い不動産会社かどうかを見極めてから媒介契約を結ぶようにしましょう。
土地家屋調査士に調査依頼をする
次に、土地家屋調査士に調査依頼をします。
土地家屋調査士は、分筆を行う際に必要になる、土地の調査や測量を行う専門家で、登記申請も代理で対応してもらえるので安心です。
土地家屋調査士は、不動産会社に紹介してもらうとスムーズでしょう。
自分で探すよりもスムーズに進みますし、分筆して土地売却するまでも早く進めることが出来ます。
現地調査・現地立会いをする
次は、現地調査・現地立会いをします。
具体的には、土地家屋調査士が役所の職員や隣地土地所有者に立ち会ってもらって、筆界や境界を確認します。
境界確定測量を行う
次に、境界確定測量を行います。
これは、隣接地との境界が明確になっていない場合に、土地家屋調査士が行うものです。
土地家屋調査士が、土地を測量して過去の測量図などと照らし合わせて、どちらか一方が不利な確定にならないように行います。
分筆案の作成をする
次に、分筆案の作成を行います。
土地家屋調査士と分筆依頼者が話し合って、測量結果をもとにどのように土地を分筆するか分筆案を作成します。
目的によって分筆案の内容は異なり、分筆した後に土地売却を検討している事も伝えておく必要があります。
隣地所有者に立会いをしてもらう
次に、隣地所有者に立会いをしてもらいます。
分筆を行う際には、隣地所有者にも立ち会ってもらう必要があり、分筆の同意を得ることが重要です。
境界標の設置をする
次に、隣地所有者や役所から分筆の同意が得られたら、境界標の設置をします。
境界標は、石杭や鉄杭などを使用し設置します。
登記書類の作成や申請を行う
次に、登記書類の作成や申請を行います。
これは、土地家屋調査士が書類を作成し、法務局へ提出します。
不動産会社が販促活動を行う
そしていよいよ、不動産会社と売り方の戦略を立てて、実際に不動産会社が販促活動を開始します。
土地の売り出しについての広告を出したり、購入希望者に対して土地を紹介したりします。
購入希望者と交渉し売買契約をする
販促活動をして購入希望者が現れたら、条件などを交渉しお互いに合意できれば売買契約を締結します。
決済・引き渡しを行う
最後に、決済をして土地の引き渡しを行えば完了です。
決済は、買主が売主に対して土地の成約金額を支払い、売買取引を完了させる事を指します。
分筆して土地売却をする時の注意点
それでは最後に、分筆して土地売却をする時の注意点について解説していきましょう。
分筆するための費用を確認する
まず1つ目は、分筆するための費用の確認です。
土地を分筆するためには、土地家屋調査士や不動産会社への依頼などがあるので、それなりの費用を用意しておく必要があります。
大まかな費用は下記の通りです。
・資料調査：3万円程度
・測量費：10万円程度
・筆界確認書作成費：10万円程度
・境界確定図作成費：10万円程度
・登記申請費：5万円
・登録免許税：分筆後の土地の数×1,000円
分筆した土地は複数売り出せない
分筆した土地は、2つ以上売り出す事が出来ません。
複数の土地の売却は、国土交通大臣や都道府県知事から不動産事業を認められた業者のみ行う事ができ、個人が2つ以上の土地を同時に売却する事は出来ないのです。
分筆した土地の上の建物は登記が必要
そして3つ目は、分筆した土地の上の建物は登記が必要という事です。
分筆した土地は、地番が変わるため建物の所在地番も変更する必要があります。
変更登記を忘れてしまうと、建物と土地を売却する際に建物の所在が確認できなくなるので注意しましょう。
まとめ
さて今回は、土地売却を分筆して行う方法は？というテーマで、流れや注意点なども併せて解説してみました。
通常の土地売却とは違い、分筆をした土地の地番登記変更や土地家屋調査士の調査を経てから売却する必要があるので、分筆してから土地を売却しようと思っている人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
